La Noë-Blanche (35) : lotissement de 9 logements en densification du bourg autour du cimetière

Située entre Bain-de-Bretagne et Guipry-Messac au sud de l’Ille et Vilaine, cette petite commune compte 1037 habitants. Le plan-guide, élaboré en parallèle du PLU intercommunal porté par Bretagne Porte de Loire Communauté, a donné aux élus une feuille de route qu’ils déclinent via plusieurs projets depuis 2020.

Voir fiche BRUDED sur le plan-guide

Une visibilité sur le besoin en logements grâce au PLUI-H

Le PLUI-H de Bretagne Porte de Loire Communauté, approuvé en 2020, fixe un objectif de production de 5 logements neufs par an pour la commune de La Noë-Blanche. Cela correspond à 30 logements sur la durée du PLUI-H 2020 – 2026, avec un encouragement à une priorisation en renouvellement urbain.
Le plan-guide élaboré à La Noë-Blanche permet aux élus de traduire ces objectifs sur le plan opérationnel ; leur premier projet consiste en l’aménagement d’un lotissement en densification autour du cimetière.

Notre objectif, c’est de renforcer la vie en centre bourg ; pour cela nous souhaitons renforcer l’offre de logements, de commerces et de services. C’est en activant plusieurs leviers que nous y parviendrons.

Frédéric Martin, maire

Lancement du lotissement des Marronniers

Le cimetière est situé à une centaine de mètres de l’église et donc en plein bourg. Il était entouré sur 3 côtés d’un vaste espace empierré aux usages peu définis, avec une vocation principale de stationnement. L’espace accueillait également une petite aire de jeux. Les élus ont fait le choix de réaménager les lieux afin d’y créer du stationnement mutualisé (complexe sportif, cimetière et visiteurs lotissement) à l’arrière du nouveau lotissement.

Redéfinition des espaces publics selon les besoins

L’aire de jeux existante a été déplacée de quelques dizaines de mètres, pour être installée sur le complexe sportif et proposer en un même lieu différents équipements pour la jeunesse et l’activité physique.

Le monument aux morts a pour sa part été déplacé devant le cimetière, et intégré sur le plan urbain et paysager grâce à un aménagement proposant des bancs et des espaces végétalisés, adaptés et propices au recueillement.

5 lots libres portés par un investisseur du territoire

Le lotissement a été pensé de façon à proposer des logements adaptés aux besoins de la population.

Cinq parcelles ont été créées au sud ( côté coeur de bourg), portées par un investisseur privé du territoire, qui a fait appel à un constructeur unique pour les 5 habitations.

L’une est dédiée à la petite enfance, avec possibilité de revenir facilement à un usage d’habitation à l’avenir. Les 4 autres terrains, d’une surface de 350 à 660 m², ont été rapidement réservés par des particuliers. Les 5 maisons sont sorties de terre à l’hiver 2022-23.

4 maisons portées par le bailleur social Neotoa

Côté nord, quatre logements sociaux (deux T3 et deux T4) sont portés par le bailleur Néotoa; ils ont été réalisés par le constructeur de maisons individuelles Mabimmo (basé à Rennes), sur la base d’un cahier des charges réalisé par Neotoa. Le bailleur social a acheté les 4 logements en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est à dire sur plans.

« Au vu du coût actuel des travaux, nous n’arrivons plus à produire des petites opérations avec des pavillons réalisés en interne, qui soient viables économiquement. Du coup, nous nous appuyons sur des constructeurs de maisons individuelles à qui nous achetons les logements sur plan » indique Johann Landry, directeur des ventes, avant de compléter : « pour ces petits projets, le coût est de 2200€/m² auquel il faut ajouter 20% d’honoraires si on porte nous-mêmes les constructions des maisons. En faisant appel à un constructeur, on maîtrise le prix, qui est ramené à 1800€/m² honoraires compris ».

L’objectif de Neotoa est à terme de pouvoir proposer aux élus locaux un catalogue de maisons en s’appuyant sur plusieurs constructeurs, pour répondre le mieux possible à chaque contexte local : maison préfabriquée en bois métal, pavillon en bois, logement traditionnel en parpaing…

Des formes urbaines variées

Le lotissement propose des architectures diversifiées :

• maison de plain-pied avec toit double-pente pour 2 pavillons sociaux
• maisons à étage avec toit plat pour les deux autres logements sociaux
• maisons en R+1+C, d’architecture assez compacte, pour les lots libres.

Les 5 lots libres accueillent des maisons assez hautes, cela a fait réagir les habitants au départ, mais en expliquant les enjeux et objectifs de densité, cela a été rapidement accepté.

Frédéric Martin, maire

Redéfinir les espaces publics et encadrer la voiture

Côté sud, les 5 maisons sont desservies par une voie en impasse. Côté nord, la voie rejoignant le complexe sportif a été redéfinie et notamment réduite en largeur.
Les espaces de stationnement ont été redimensionnés, mieux identifiés et recentrés devant le cimetière et devant le complexe sportif où une trentaine de places mutualisées a été aménagée. Les piétons n’ont pas été oubliés, avec la création d’un cheminement qui longe le cimetière le long des fonds de jardin des nouvelles maisons, et permet de relier le bourg au complexe sportif de façon sécurisée.
Enfin, la rue longeant le lotissement a été sécurisée à l’aide d’un plateau et de chicanes.

Budget

Dépenses :
Travaux………………………617 923€
Maîtrise d’oeuvre…………..41 014€
Effacement réseau…………43 816€
Ligne HTA, camera EP…….10 864€
Electrification……………….27 000€
Recettes :
Vente lots libres…………….102 750€
Vente lots bailleur……………19 200€
Etat – DETR…………………..120 000€
Plan de relance-fond friche.283 151€
Région – Bien vivre en Bgne.57 166€
Dpt – amendes de police… 26 097€
Région – BreizhGo…………….9 503€
Autofinancement……..122 379€

> Découvrez les autres projets mis en oeuvre suite au plan guide dans les fiches BRUDED dédiées !

Rédigé en juin 2023