Penvénan (22) varie les typologies pour favoriser la mixité au sein d’un lotissement en zone tendue

Avec ses 2 500 habitants et sa situation géographique privilégiée sur la côte du Trégor – proche de Tréguier, Lannion et Paimpol – la commune de Penvénan connaît une forte pression immobilière, notamment en raison de sa proximité avec les bassins d’emplois locaux et ses activités touristiques.

Face à une forte demande de logements et à une spéculation immobilière croissante, la commune cherche une solution ambitieuse qui permettrait de répondre aux objectifs suivants :

• Maîtriser l’aménagement en élaborant un quartier davantage qualitatif et répondant aux aspirations des futurs habitants ;
• Maîtriser la pression foncière et éviter la spéculation immobilière ;
• Proposer une mixité sociale au-delà des objectifs du Plan Local de l’Habitat ;
• Permettre l’accession à la propriété au plus grand nombre.

La conception du projet

Le terrain de 1,4 ha est situé en cœur de bourg, entre la mairie, le complexe sportif, les commerces et les nombreux services présents à l’année. Il est composé de deux parcelles dont le portage foncier de la première est assuré par Lannion Trégor Communauté (LTC) en 2021 pour un coût de 23€/m² et la seconde acquise par la commune en 2022 pour 30€/m².

Le projet est confié à la SPLA Lannion-Trégor Aménagement – qui prend en charge la maîtrise d’ouvrage du lotissement et la commercialisation des terrains – dans le cadre d’un portage foncier de 245K€ (soit 30 à 36€/m²). Une convention lie la SPLA et la commune pour six ans, au terme desquels les équipements communs seront rétrocédés à la commune.

Le consortium de trois professionnels retenu pour assurer la maîtrise d’œuvre est composé de l’Atelier Ker Anna – paysagistes/urbaniste (Bains sur Oust-35), l’Atelier Juguet – architecte (Lamballe-22) et Iao Senn – BE eau et biodiversité (Vern sur Seiche-35). La commande de la SPLA – élaborée avec la commune – leur l’égard comprend :

• La réalisation d’une nouvelle offre de logements (lots à bâtir, logements sociaux et logements privés qualitatifs) ;
• La requalification d’espaces publics et création de continuités piétonnes ;
• La réalisation d’un projet vertueux avec éco-matériaux.

Des typologies variées

Le programme se construit au fur et à mesure des réunions de travail (élus et techniciens communaux, SPLA, service Habitat de LTC, maître d’œuvre) et des opportunités, avec l’objectif premier de privilégier l’installation des primo-accédants. Ainsi, le quartier des Promenades comprend plusieurs typologies de logements, destinées à créer une véritable mixité sociale. Parmi les 45 logements prévus, on trouve :

• 9 lots libres, pour lesquels la commune a souhaité garder la main pour la création du règlement intérieur et un règlement d’attribution ;
• 10 maisons en accession à la propriété (PSLA), portées par Coopalis ;
• 12 appartements locatifs sociaux, portés par le bailleur social Terres d’Armor Habitat ;
• 14 appartements privés, portés par un promoteur.

Les lots libres avec accession aux primo-accédants

Le quartier comprend neuf lots libres, dont les surfaces varient de 388 à 558m². Le prix initial de 131€/m² peut être réduit jusqu’à 91 €/m² grâce à une aide financière de la commune. Ce dispositif d’aide communal (180 K€ budgétés) est destiné aux primo-accédants, sous condition de revenus et de situation familiale, et dont le logement constitue sa résidence principale (voir le règlement d’attribution ci-dessous). « Il faut être incitatif par rapport aux communes voisines afin d’attirer des jeunes, en résidence principale » insiste Denise Prud’Homm, maire. En outre, la commune impose un mécanisme anti-spéculatif : les acquéreurs doivent conserver leur bien pendant au moins 10 ans ou rembourser l’aide perçue selon un prorata temporis : de 100% pour un départ la première année jusqu’à 10% la 9^ème année.

Pour financer ce projet ambitieux, la commune décide dès 2023 d’augmenter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, passant désormais de 20 % à 60 % pour la part communale, afin de générer des fonds pour la réalisation du quartier. La recette attendue pour 2025 est d’environ 270 K€. Cette opération fiscale est rendue possible car la commune, déclarée « en zone tendue », peut instaurer cette majoration de la cotisation due au titre des logements meublés non affectés à l’habitation principale (estimés à 43% des logements sur la commune).

À Penvénan, il existe un grand déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ​ce qui entraîne de sérieuses difficultés d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Denise Prud’homm, maire

Les maisons en location-accession – Coopalis

Une rencontre avec le directeur de Coopalis quelques mois auparavant a permis d’évaluer l’intérêt du promoteur pour ce projet. Ainsi, dix lots allant de 237 à 296m² lui sont cédés au tarif préférentiel de 25K€/lot pour concevoir et réaliser dix maisons (six T4 duplex (6) / deux T3 plain-pied (2) et deux T3 duplex) en PSLA (prêt social location-accession). Ce dispositif permet de devenir propriétaire en commençant par être locataire-accédant. Ces facilités sont octroyées sous conditions de ressources et en partenariat avec les collectivités locales. Le permis global de l’opération est actuellement déposé et en cours d’instruction.

Logements sociaux – TAH

La commune a préalablement vendu à la SPLA un macro-lot de 1570m² pour l’euro symbolique pour en réduire le coût de sortie. Elle a également pris en charge les frais de géomètre (12 630 €) les frais d’études préalables (22 350 €) et l’AMO de la SPLA (5 800 €).

La SPLA lance ensuite une consultation pour mettre en concurrence les bailleurs sociaux du département. Au final, seul Terres d’Armor Habitat (bailleur historique de la commune) s’est clairement positionné sur l’opération qui acquiert le lot pour 177 660€ et prévoit de construire douze logements locatifs sociaux en petits collectifs. Si la commune a encore la chance d’attirer un bailleur social, l’opération présente toutefois un déficit prévisionnel de 235K€ avec un premier niveau d’aide de la commune (56 K€) et de l’EPCI LTC (60 K€). Cela ne suffisant pas, le bailleur actionne alors le Plan boost de LTC – dispositif de soutien aux projets déficitaires de logements sociaux et abordables – qui répartit les déficits consolidés entre les communes et LTC. Ainsi il est convenu de la répartition suivante : LTC : 164,5 K€ / commune : 70,5 K€ ; soit un total pour la commune de 130,5 K€ et de 220,5 K€ pour LTC.

Le logement est la priorité de Lannion-Trégor Communauté. Notre plan Boost doté de plusieurs millions est là pour aider toutes les communes à boucler, si besoin, leurs plans de financement pour de nouveaux logements.

Guirec Arhant, vice-président en charge de l’habitat de LTC

Appartements séniors – promoteur privé

Enfin le dernier macro-lot de 1590m², destiné à un promoteur privé pour la construction d’un petit collectif (appartements), a vocation à attirer une population diverse dont principalement les personnes âgées qui souhaiteraient vendre leur maison avec jardin pour occuper un logement plus petit en cœur de bourg. Cette opération reste à ce jour à préciser.

Un quartier durable

Si les typologies sont variées, l’ensemble du quartier est aménagé en cohérence et régi selon le même règlement intérieur. Ainsi, le quartier est conçu pour favoriser les cheminements doux, avec des pistes piétonnes et cyclables reliant les différentes parties du bourg. Il intègre les talus boisés préexistants et prévoit des aménagements spécifiques pour garantir une esthétique harmonieuse : la réduction de la voirie, des ganivelles entre les lots pour préserver la biodiversité, et des orientations solaires optimales pour les habitations, maximisant l’efficacité énergétique.

La gestion des eaux pluviales se base sur « une collecte et une évacuation des eaux en surface par l’intermédiaire des espaces publics sur lesquels les eaux pluviales des lots privés viennent s’écouler. La gestion en surface permet de limiter la profondeur des ouvrages de rétention/ infiltration, et de favoriser un traitement qualitatif des eaux grâce à l’action de la végétation présente dans les noues enherbées. Avant le rejet du trop-plein vers le domaine public, les acquéreurs devront donc mettre en œuvre au moins un dispositif d’infiltration gérant l’ensemble des eaux pluviales de la parcelle. Ce dispositif devra apparaître et être inscrit au permis de construire ». (extraits du RI).

Enfin, pour être conforme aux principes écologiques prônés par la commune, les systèmes constructifs devront répondre à l’objectif de 10 points cumulés déterminés par une grille d’évaluation qui valorise le recours à des matériaux biosourcés et l’installation d’équipements (chauffe-eau solaire, panneaux photovoltaïques, cuve de récupération d’eau de pluie …).

Le retour d’usage

A ce jour, sur les 9 lots libres : 4 sont vendus, tous dans le cadre des critères prévus. Un délai supplémentaire de commercialisation est octroyé. Ensuite, la vente pourra être élargie pour de l’investissement immobilier, à la condition que ce soit pour de la location longue durée et en résidence principale.

La commune est en manque d’offre locative à l’année, nous répondrons à nos objectifs d’accueil et de logement en ouvrant à des investisseurs.

Denise Prud’homm

Le cout

Le coût global de cette opération s’élève à 1 100 K€ dont acquisition (SPLA) : 245 K€ et VRD : 600 K€. Auxquels viendront s’ajouter les frais d’impôts, assurance, frais divers, frais financiers et rémunération de la SPLA

L’équilibre financier de l’opération (par la SPLA) est un objectif majeur lors du montage de chaque projet.

Contact

Denise Prud’homm, maire