Locqueltas (56) crée des logements et des bureaux dans un ancien couvent

Saisir les opportunités pour créer du logement

Les raisons d’augmenter l’offre de logements sont multiples pour la commune : densification planifiée à l’échelle intercommunale dans le cadre du zéro artificialisation nette, logement d’actifs travaillant à Vannes – à 10km de là -, financement des projets de développement de la commune ou encore maintien de l’ouverture des écoles par l’augmentation du nombre d’habitants.

Par le passé, la commune a pu acquérir des bâtiments sur fonds propres ou avec portage foncier de l’Etablissement Public Foncier de Bretagne (EPFB) et réaliser les travaux en externalisation (plus d’informations sur cette page). Aujourd’hui, les contraintes budgétaires sont plus importantes du fait notamment de la baisse des dotations de l’état et de la réduction de l’excédent de fonctionnement de la commune. L’intervention d’un bailleur est souvent nécessaire. La commune souhaite cependant maintenir son effort de maitrise foncière.

Maîtriser le foncier est un travail sur le long terme mais c’est le seul moyen trouvé pour atteindre nos objectifs de création de logements

Michel Guernevé, maire

Ainsi, lorsqu’en 2017 la Congrégation des filles de Jésus a informé la municipalité de leur intention de mettre en vente le couvent du centre-bourg, la municipalité s’est investie pour que ce bâtiment participe à son effort de production de logements. Constitué de trois bâtiments, l’ensemble a été divisé en lots :

• L’aile Est a été rachetée par l’Organisme de gestion de l’Enseignement catholique (OGEC) Saint-Gildas pour l’école primaire privée ;
• Le bâtiment principal, son jardin et l’aile Ouest ont été rachetées par l’EPFB au prix de 199 999 € en nue-propriété tandis que la commune en acquérait l’usufruit pour 1€. Le portage par l’EPFB étant plafonné à 7 ans, la commune est engagée à racheter ou faire racheter le foncier et le bâti en 2027 au plus tard.

La commune a financé et coordonné la rénovation de l’aile Ouest en faisant appel à des artisans et le cabinet Bleher Architectes, de Plumelec. Cette aile est désormais louée au Groupement des agrobiologistes du Morbihan (GAB56) qui avait exprimé son intérêt en amont des travaux. Le projet se poursuit avec la réhabilitation du sous-sol pour proposer notamment une salle de pause et une salle de réunion. A terme, le coût sera de de 239 000 € pour 190 m² rénovés environ. L’opération reste déficitaire mais offre à la commune une activité économique en centre bourg et la présence de 12 à 15 salariés qui dynamisent le commerce local.

Le bâtiment principal a été désamianté et curé par l’EPFB pour un coût de 82 000 € (MOE AD Ingé ; entreprises Sotrama et SFB Morbihan). Un projet de Maison des assistantes maternelles a d’abord été imaginé dans les 170 m² du rez-de-chaussée mais l’opération s’est avérée trop complexe et les locaux, inadaptés.

Un projet de conversion de l’intégralité du bâtiment en 6 logements sociaux a finalement été confié à Morbihan habitat (MOE cabinet Bleher Architectes). L’accord avec le bailleur inclut la mise à disposition du jardin du couvent pour la création de 5 logements sociaux neufs en collectif. Ainsi, le bâtiment et le jardin sont revendus par la commune à Morbihan habitat pour 31 650 €.

Répartition des projets

Chauffer de manière durable

La commune a également souhaité innover sur le mode de chauffage en installant une chaudière bois de 70kW en remplacement de la chaudière au fioul. Une étude de faisabilité avait préalablement été confiée à ITHERM Conseil pour 11 bâtiments de la commune et a validé l’intérêt d’un réseau de chaleur pour le site. Le financement, la conception, la construction et l’exploitation de la chaudière sont gérés par la Société publique locale (SPL) Golfe énergies renouvelables en délégation de service public. La commune est actionnaire de cette SPL et l’opération nécessite une avance de trésorerie de la commune à la SPL.

La chaleur sera revendue au GAB56 pour le chauffage de ses bureaux et à Morbihan habitat pour le chauffage des logements du couvent et ceux de son jardin.

Être vertueux, rester prudent, le fragile équilibre

La rénovation du bâtiment principal du couvent n’est pas une opération aisée. En bon état structurel mais très défraichi, il a été entièrement désossé. L’architecte n’ayant pas souhaité conserver le plancher, des dalles bétons ont été coulées entre chaque étage.

Par ailleurs, afin de rendre le projet attractif pour Morbihan habitat, la commune a consenti une participation financière à hauteur de 30 000 €/appartement et la mise à disposition du jardin. Il est en effet difficile de faire venir les bailleurs sociaux dans la commune. La proximité de Vannes n’aide pas forcément : les bailleurs sociaux y trouvent la possibilité de construire plus en hauteur. De plus, l’absence d’obligation de production de logements sociaux au titre de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) prive la commune d’un argument de poids. Désormais, pour le maire, il est nécessaire de mettre la main à la poche pour que les projets se concrétisent.

Le projet de chaudière étant le premier de la SPL, créée en 2024, la démarche a pris du temps, pendant que les prix des matériaux étaient en augmentation, ajoutant ainsi au coût de l’opération. Dans un contexte de contraction de la capacité financière de la commune, le bilan de l’opération est mitigé.

On se demande si on a pris les bonnes décisions. Innover c’est risqué, c’est toujours un pari. Ça aurait couté moins cher de tout raser.

D’un autre côté, Michel Guernevé est catégorique : la question de détruire le bâtiment ne s’est jamais posée. Le bourg a subi un important incendie à la fin du 19ème siècle et la conservation du patrimoine bâti épargné est une évidence. Les conditions de mise en œuvre doivent cependant être particulièrement scrutées.

Il faut être prudent et explorer toutes les pistes. Il faut y regarder à deux fois quand on rénove, le plan de financement doit être solide : les loyers seront les mêmes quelques soient les coûts de la rénovation. Dans tous les cas, il faut acheter le moins cher possible.

Contact

Michel Guernevé, Maire –  02 97 66 60 15…

Rédaction : novembre 2026