Bains-sur-Oust (35) : vente d’un bâtiment communal sous conditions pour créer un nouveau commerce

Un projet de rénovation qui s’inscrit dans une démarche de redynamisation globale du cœur de bourg

À Bains-sur-Oust, les projets pour offrir aux habitants services de qualité et commerces de proximité vont bon train.

Depuis 2021, la commune s’est investie dans de nombreux projets vertueux : la réhabilitation de médiathèque devenue un lieu de vie incontournable, la rénovation de la maison des associations, la restructuration de la mairie. En ce moment, les élus travaillent à un autre projet d’ampleur : la réhabilitation du domaine de la Fosse Piquet situé à quelques minutes à pied du bourg, dont l’étude de programmation s’est finalisée en septembre. Le parc accueille plusieurs bâtiments dont la salle du Patronage, ancien théâtre de la commune que les habitants et les élus ont choisi de réhabiliter à court terme.

Concilier intérêt général et finances publiques

Plusieurs réhabilitations finalisées ou en projet, dont les coûts doivent être maîtrisés pour ne pas grever les capacités financières de la commune sur le long terme : réfléchir au montage financier, arbitrer sur ce qui sera réalisé en régie ou concédé au privé, chercher des subventions et des partenaires financiers, imaginer des montages opérationnels sont autant d’étapes qui jalonnent le quotidien des élus qui souhaitent dynamiser leur cœur de bourg. Pour la transformation de l’annexe Nominoë, bâtiment en déshérence situé à proximité de la nouvelle médiathèque et servant actuellement de lieu de stockage, l’équipe municipale a opté pour « la vente sous conditions », une procédure lui permettant de maîtriser la nouvelle destinée du bâtiment tout en déléguant sa réhabilitation à un porteur privé.

L’annexe Nominoë au premier plan, située en cœur de bourg dans un secteur stratégique

Participer au dynamisme commercial du cœur de bourg

Les élus souhaitent vendre mais veulent border l’aspect esthétique, patrimonial et la fonction commerciale du bâtiment. Pour assurer sa destinée commerciale, ils créent une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) dans le PLU au mois de mai 2023. Sur l’usage du bâtiment, le programme des élus est sans équivoque : l’annexe est dédiée à recevoir exclusivement du commerce et/ou des services au rez-de-chaussée. Seul, l’étage pourra être transformé en logement.

« La vente du bâtiment ne sera consentie que dans le cadre de l’intérêt général, pour le développement économique de la commune, dans le but de créer une ou des activités commerciales, ou une activité commerciale et une activité de service. L’activité est essentielle et déterminante. » (Extrait du cahier des charges de l’appel à projet rédigé par les élus.)

Respecter l’aspect architectural du bâtiment

Le bâtiment a fait l’objet d’un diagnostic par l’architecte conseil du département en 2015 qui a validé la possibilité d’une réhabilitation, y compris d’un aménagement possible de l’étage. Un conseil suivi par les élus qui autorisent la réhabilitation – restructuration du lieu à condition d’en respecter le gabarit agricole typique et le mode constructif de la bâtisse en pierre. Concernant les possibilités d’intervention, les élus, conscients de l’aspect patrimonial remarquable du bâtiment, optent pour une certaine souplesse des règles dans le PLU, tout en détaillant leurs attentes dans le cahier des charges, un moyen plus souple qui permet de ne pas entraver une restructuration ambitieuse par une règle trop figée tout en laissant une marge de négociation possible aux élus pour orienter la proposition qui sera faite.

Le cahier des charges stipule ainsi l’obligation “de préserver l’aspect extérieur, avec des pierres, même en cas d’extension.”

Dissocier le domaine public et privé

Pour estimer le prix, les élus se sont tournés vers le service des Domaines en 2022 qui a estimé la valeur de la bâtisse à 53 000 euros. Un prix inscrit comme minimum sur l’appel à projet. La vente du bâtiment a nécessité de définir les nouvelles limites du domaine public communal et privé. Les élus ont fait appel à un géomètre pour définir les limites de l’assiette foncière qui sera vendue en choisissant de maintenir au maximum les abords extérieurs dans le domaine communal, ouverts sur l’espace public et entretenus par la municipalité. Pour terminer la réhabilitation de l’ensemble et mettre en valeur les efforts des deux acquéreurs, les élus se sont engagés à améliorer l’espace public qui borde le bâti notamment en démolissant les toilettes publiques, mal situées, vieillissantes et peu esthétiques.

Une réponse extra-locale

Trois dossiers ont été retirés et une seule offre, bien étayée a été remise aux élus. Deux habitants locaux ont décidé de s’associer : une fleuriste qui cherchait depuis longtemps un local à acheter sur la commune et un architecte également implanté sur la commune. Des promesses d’achat ont été signées chez le notaire, liant les parties sur le bon aboutissement du projet et le respect du cahier des charges.

Un conseil à partager avec des élus ?

Au regard de notre expérience, nous conseillerions aux élus qui auraient un projet similaire de créer une commission en charge du suivi de l’opération, pour que tout le monde ait le même niveau d’information, indispensable pour éviter toute complication (ou déconvenue ou désagrément ou souci…). Il est primordial de se poser les bonnes questions sur les usages futurs du bâtiment, de les orienter, de veiller à l’intérêt du projet pour la commune

Marie-Laure Pondard, 1^ère adjointe

On aurait pu aller plus vite en passant uniquement par le notaire sans réaliser d’appel à projet mais on aurait manqué l’étape essentielle du cadrage et n’aurions potentiellement rien maîtrisé du devenir du bâtiment. La vente a pris plus du temps que prévue mais finalement la commune y a gagné !

Joël Crublet, conseiller municipal

Le co-projet

Descriptif

Budget

Outre les frais de géomètre et de notaire, la commune a pris en charge le coût des diagnostics amiante et plomb, le dévoiement des réseaux souterrains et la démolition des toilettes publiques (environ 30 k€). Le prix de vente du bâtiment a été fixé à 53 000 € (conformément à l’évaluation de France Domaines) ; montant réparti entre les 2 acquéreurs selon les surfaces. Le coût des travaux est globalement estimé à 263 000 € HT, à la charge des deux activités.

Contact

Joël Crublet, conseiller municipal, secretariat@bainssuroust.fr, 02 99 91 70 87