Bretagne porte de Loire Communauté (35) : le PLUi-H, un outil au service des communes et une base pour mettre en oeuvre le ZAN

Une démarche collaborative avec les élus communaux

Une Charte de gouvernance mise en place en 2015 prévoit qu’un élu de chaque commune soit présent au sein de la commission PLUIH, afin qu’ils puissent garder la main sur l’élaboration de ce document de planification.

Puis, lors de l’élaboration du PLUIH – de 2015 à 2020- , les élus se sont fortement impliqués en commissions communale, intercommunale, mais aussi lors des inventaires et visites de terrains, de rencontres techniques, des conseils municipaux… Plus spécifiquement, leur participation au sein de la commission intercommunale a garanti leur suivi du projet, la mise en oeuvre d’un travail partagé sur les orientations et leur traduction dans des règles harmonisées.

>> Voir le témoignage de Frédéric Martin, maire de La Noë-Blanche, à propos de l’acculturation de son équipe municipale aux enjeux d’urbanisme lors de l’élaboration du PLUi

Des validations en conseils municipaux

Chaque grande étape d’élaboration du PLU-I a fait l’objet de validations en conseils municipaux ; un levier important pour favoriser l’appropriation de cet outil par l’ensemble des élus du territoire ! Bien souvent, cela a été l’occasion d’une prise de conscience de la nécessité de rendre des hectares constructibles à l’agriculture et de travailler sur la densification en orientant les actions sur les centre-bourgs.

Préserver les terres agricoles et densifier : fil rouge du PLUi

Les enjeux de préservation des terres agricoles, de densification ont été abordés dès le départ et ont constitué une sorte de fil rouge du PLUI-H à travers différentes actions. Diagnostic agricole, inventaires des capacités densification, schémas prospectifs, inventaire des changements de destination de bâtis en campagne … Toutes ces démarches ont permis de se rendre compte que l’accueil de population ne se traduisait pas forcément à 100% par la production de logement neuf  de type pavillonnaire, en extension du bourg.

L’élaboration d’un PLU est toujours un moment fort dans le mandat d’un élu. L’intégration au sein d’une démarche intercommunale a permis certainement une meilleure prise de recul, de hauteur sur les enjeux personnels ou locaux.
La démarche du PLUI-H a permis une montée en compétences des élus impliqués.

Jean-François Rault, chargé de mission urbanisme, BPLC

Autre intérêt de la démarche portée par BPLC : une plus grande connaissance par les élus communaux, de leur territoire grâce à la participation active aux inventaires facilitant les échanges avec les riverains, les exploitants agricoles…  Leur implication dans la démarche, leur appropriation de l’outil a permis d’aboutir collectivement non pas à un PLU qui serait simplement technique, mais bel et bien à un projet de territoire co-construit.

Focus sur la commune de La Noë-Blanche

Un PLU communal de 2006 offrant de nombreuses possibilités mais pourtant peu de réalisations

Durant la période 2006 – 2015, la production de logements sur cette commune d’un peu plus de 1000 habitants, est restée faible avec en moyenne moins de 2,5 logements par an, plutôt dans l’habitat diffus, en zone déjà urbanisée.

Le PLU communal, approuvé en 2006, était néanmoins calibré pour une production de 10 logements par an et prévoyait plus de 13 hectares de zones 1AU et 2AU.

Le PLU intercommunal de 2020 : un premier pas vers le Zéro Artificialisation Nette (ZAN)

A l’occasion de l’élaboration du PLU porté par Bretagne Porte de Loire Communauté, il a fallu réévaluer les objectifs de production de logements pour l’ensemble du territoire et pour chaque commune.

Pour La Noë-Blanche, cela s’est traduit par le passage de 10 à 5 logements neufs par an en moyenne. Une production de 5 logements par an sur 15 ans représente néanmoins un objectif ambitieux de 82 logements sur l’ensemble de la période concernée. Il a fallu ensuite définir les secteurs qui accueilleraient ces nouveaux logements :

• Les villages ont été classés en zones non constructibles, afin de recentrer le développement sur le bourg.
• Le travail a ensuite porté sur l’identification des capacités de densification (simples et/ou spontanées), qui se sont avérées insuffisantes pour répondre aux objectifs du SCoT en termes de nombre et de rythme de production de logements (objectif de + 100 logements sur la période 2015-2035 soit 20 ans).

Il a donc été retenu de les répartir pour 22% en densification et 78% en extension urbaine. Les densités fixées par le SCOT (15 logements par hectare) sur les zone 1AU ont été appliquées pour réaliser le calcul.

Sur cette base, le besoin de surfaces à urbaniser a été réduit de 9 ha pour aboutir à 4 ha urbanisables au nouveau PLU, au lieu de 13 ha à l’ancien document d’urbanisme.

Les 2 zones 1AUb (soit 4,3 ha au total) ont été préservées car elles correspondent à des projets en réflexion (voir carte) :

• Lotissement communal en cours d’étude depuis de nombreuses années (objectif : 40 logements)
• Projet de lotissement privé également en réflexion depuis longtemps (pour produire une vingtaine de logements)

Concernant le centre bourg, des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ont été élaborées pour anticiper et donner les grands principes de la densification : principes d’accès, nombre de logements à atteindre à terme, articulation du projet avec l’existant et le voisinage…

Pour aller au-delà des capacités de densification identifiées au PLUi-H, les parcelles présentant un potentiel de création de logements ont été analysées en intégrant la possibilité d’interventions de partenaires tels que l’Etablissement Public Foncier de Bretagne.

Objectif visé : atteindre une densité dans l’existant sur les secteurs identifiés, de 20 logements par hectare.

Rédigé en juin 2023