La ZAC Ar Graëll de Lauzach (56) : cadre de vie rural, mixité sociale et respect de l’environnement !

Lauzach est une commune rurale de près de 1200 habitants située à 20 km à l’Est de Vannes. La population est en forte augmentation (+50% d’habitants en 15 ans) du fait de sa localisation attractive. Pour éviter un développement de l’habitat non maîtrisé et gourmand en foncier, la municipalité a souhaité créer un nouveau quartier écologique, dont elle a confié le pilotage à l’aménageur public EADM (devenu Morbihan Habitant), dans le cadre d’une ZAC. Situé à quelques centaines de mètres du centre bourg, ce projet d’aménagement a été réalisé dans l’esprit d’une Approche Environnementale de l’Urbanisme.

Nous souhaitions réaliser un projet qui sorte de l’ordinaire, qui respecte l’environnement et fasse de cet espace une zone rurale et non une zone urbaine lotie.

Patrice Le Penhuizic, maire

Carte d’identité

• Lancement ZAC : 2009
• Aménageur : EADM (aujourd’hui Morbihan Habitat)
• Superficie totale : 12 ha
• Urbanisme paysage : Atelier Fayolle
• Bureau VRD : Cabinet Lenoir
• 4 tranches : la 3eme est en cours de travaux, l’assiette foncière de la 4ème en cours de négociation
• Coût d’achat du foncier : 7 euros/m² (sur les tranches 1, 2 et 3)

Favoriser la mixité sociale

Nous avons proposé des parcelles de petites tailles pour favoriser l’accès à la propriété de ménages modestes. La taille des terrains est un levier essentiel car elle garantit l’absence de spéculation par la suite. D’ailleurs, les petits terrains de 300 à 400 m² ont été les premiers vendus.

Patrice La Penhuizic

La municipalité a également réservé 6 lots pour accueillir un projet d’habitat partagé (tranche 3), et veillé à proposer des prix très contenus pour le secteur.

Favoriser une bonne entente entre voisins

Ces petites tailles de terrains nous ont amenés à rechercher des moyens de favoriser l’entente entre voisins: interdiction des murets minéraux pour faciliter les échanges, reprise du travail avec le thermicien conseil pour favoriser l’accolement des maisons sur la tranche 3, etc. Patrice La Penhuizic

Conseil et visa sur les PC, un gage de qualité et de cohérence

Nous avons mis en place un visa obligatoire des projets par un thermicien, avec un 1er rdv de conseil avant le dépôt de permis de construire, puis un 2d rdv de validation. Patrice Le Penhuizic

En sensibilisant les acquéreurs, ces rdv ont permis d’améliorer la qualité des projets en matière de performance énergétique, mais aussi sur l’imperméabilisation des sols, le volume des constructions, les matériaux, la lumière naturelle, l’intégration paysagère, etc.

Pour la 2eme tranche, nos exigences thermiques étaient de fait garanties par la nouvelle réglementation RT2012) et il n’y a pas eu cette étape préalable de conseil et de visa. On constate plus d’hétérogénéité des constructions, et une moindre prise en comptes des valeurs environnementales. Pour la tranche 3, très attendue (150 réservations avant la commercialisation) nous avons repris en main la sensibilisation vers les futurs habitants en débutant avec une réunion publique. Nous avons évoqué un objectif visé à 2050, qui prend en compte la montée des températures et le besoin de répondre au confort d’été.  Patrice Le Penhuizic

Réalisation : 4 étapes sur près de 20 ans

La ZAC est réalisée en 4 tranches :

• Tranche 1 : 46 lots vendus de 2009 à 2014 (81€/m², surface moyenne 501 m²). Contexte de crise mais ambitions écologiques marquées : énergie, matériaux, végétation, etc.
• Tranche 2 : 56 lots vendus en 1 an en 2019 (surface moyenne 487 m², prix 86€/m²). Commercialisation éclair, pas d’accompagnement, moindre qualité des aménagements et constructions.
• Tranche 3 : 41 lots (115€/m², surface moyenne 449 m²). Volonté des élus d’augmenter les exigences : matériaux, orientation des terrains, espaces partagés, etc.
• Tranche 4 : les négociations de la dernière pièce foncière sont en cours de négociation pour accueillir 10 derniers lots au sud de la voie communale.

Si, sur la première tranche, la ZAC a accusé un déficit budgétaire, en partie dû aux importants travaux de voirie et réseaux réalisés sur cette tranche, les tranches 2 et 3 prévoient elles un excédent de 400 000 euros. Un bénéfice qui va permettre de financer l’aménagement d’un espace convivial proposé par les habitants après un recul de vie de quelques années sur le quartier. L’espace comprendra une table et des bancs, un espace enherbé et un espace sablé pour accueillir des jeux de boules, il sera situé sur la tranche 2. L’excédent budgétaire de la ZAC permet aussi de financer des investissements hors ZAC, « permettant à cet aménagement d’envergure de profiter à l’ensemble des habitants » indique Patrice Le Penhuizic, maire de la commune.

Un quartier durable à l’identité rurale préservée

• Espaces publics et paysage :

Des rues courbes et peu larges (4,75 m) dessinant des parcelles très variées évitant l’effet d’alignement. Préservation des haies bocagères, bois et prairies humides, créant des transitions et respirations, et des lieux propices à la rencontre.
Sur la tranche 1, la végétation est très présente, installée par l’aménageur avant la construction des maisons : haies mixtes entre rues et habitations, en limite de lots, bandes enherbées pour chemins piétons…

« Sur la tranche 2, les chantiers de constructions se sont lancés très vite, repoussant la mise en œuvre des aménagements extérieurs a posteriori. Il a fallu négocier avec chaque propriétaire, certains ayant déjà réalisé des terrassements ».

“L’expérience de la tranche 2 nous a montré l’importance du suivi de la réalisation des parties privées, la nécessité d’être exigeants sur la qualité de chaque projet. Pour la tranche 3 nous avons repris en main la sensibilisation vers les futurs habitants et avons fait le choix de recourir, comme nous l’avions fait sur la tranche 1 au VISA d’un thermicien conseil”.

« Il faut faire œuvre de beaucoup de pédagogie, cela passe par la répétition, l’explication du cahier des charges et un contact direct avec chaque futur propriétaire ».

Par ailleurs, de nouveaux aménagements sont prévus après le recul de quelques années de vie sur le quartier. «Les Habitants nous on signifiaient qu’il manquait un espace de rencontre au cœur de la ZAC, nous allons aménager prochainement un espace libre de la tranche 2 pour y remédier », indique le maire. Une réunion publique avec les riverains a été organisée pour lever les craintes sur les nuisances éventuelles que la transformation de ce terrain « naturel » en espace de jeux/rencontre pourrait engendrer. L’espace comprendra une table et des bancs, un espace enherbé et un espace sablé pour accueillir des jeux de boules.

• Eclairage :

Nous avons beaucoup discuté sur l’éclairage public car on nous demandait d’installer un mât tous les 30 m, ce qui nous semblait excessif. Nous avons opté pour quelques points lumineux bien placés, et économisé 160 000€. Patrice Le Penhuizic

• Place de la voiture :

Il n’y a pas de stationnement prévu le long des rues, volontairement étroites et avec des bas-côtés enherbés. Des aires de stationnement mutualisées sont aménagées à 50m maximum des habitations.
Le règlement initial de la ZAC prévoit deux stationnements non clôturés en entrée de chaque parcelle et un revêtement perméable. Sur la tranche 1, quelques propriétaires ont bataillé ferme pour obtenir un enrobé, souvent en lien avec une contrainte (pente, giration). Le choix du revêtement a été laissé aux acquéreurs pour les deux tranches suivantes. « Au final, 2/3 des ménages ont opté pour des stationnements non enrobés. Le choix de matériaux perméables sur les espaces publics a dû les y encourager ».

• Energie et bioclimatisme :

Nous avons réalisé une étude sur les ombres portées pour préserver l’ensoleillement et l’intimité des habitations. Elle a abouti à limiter les emprises constructibles, ce qui nous a fait perdre quelques acquéreurs, mais c’est le prix de la qualité. Patrice Le Penhuizic.

De même, les constructions devaient répondre à l’obligation de lumière naturelle dans toutes les pièces.

• Matériaux : Vers un permis à points ?

Le PVC est interdit (menuiseries, bardage…). Les matériaux sains, renouvelables, performants (bois, terre, paille, enduits à la chaux) sont au contraire encouragés.

Pour la dernière tranche, nous préparons un cahier de recommandations assez exigeant. Un nombre de points sera nécessaire à l’obtention du visa du PC, qui pourra être atteint grâce à plusieurs options techniques, laissées aux choix des acquéreurs.

Romain Retif, nouvel élu municipal et habitant du quartier.

• Eau :

La gestion des eaux pluviales est au maximum aérienne : noues, fossés, matériaux perméables. La récupération des eaux de pluie est encouragée.

Pour qu’un projet de cette envergure réponde aux enjeux ambitieux de développement durable fixés au départ, l’investissement des élus sur toutes les étapes du projet est primordial.Quand nous avons commencé, nous étions très ambitieux pour l ‘époque, la première tranche a mis 10 à se commercialiser. Pour la troisième, nous avions 150 réservations avant le début des ventes.

Patrice Le Penhuizic, maire de Lauzach

• Outil opérationnel, le choix de la ZAC 

Pour le maire, le choix d’outil opérationnel est important. Ici la Zone d’Aménagement Concertée ZAC choisie pour mettre en œuvre le projet a été un garde-fou de la qualité du projet, il explique « La ZAC est un peu plus couteuse en temps et en études au départ du projet qu’une procédure de Lotissement classique mais cet investissement est largement compensé sur la durée, je la conseille pour des projets d’envergure, même dans le cas d’une maitrise foncière communale. Par ailleurs, contrairement au lotissement, la ZAC apporte une souplesse sur la mise en œuvre et sur les changements qui peuvent s’opérer ultérieurement » indique le maire.

page projet mise à jour en octobre 2023