Le Cloître-Saint-Thegonnec (29) investit dans le logement pour attirer les jeunes

Contexte

En 2020, les élus identifient les enjeux majeurs pour le territoire communal. En premier lieu, ils souhaitaient maintenir l’école et donc attirer une population jeune : en 2014, on comptait 100 enfants à l’école, en 2020, il n’en reste plus que 46. En second lieu, l’image de la commune et la lutte contre la vacance (ponctuelle ou permanente) de logements faisaient aussi partie des préoccupations. C’est en réponse à ces enjeux que les élus ont mis beaucoup d’efforts sur des opérations liées à la création de logements locatifs et d’accession à la propriété.

Finalement, des enjeux complémentaires liés au maintien des services et commerces pour dynamiser le bourg se sont traduits par des actions sur des équipements touristiques et commerciaux (voir fiche concernant les projets de gîte, boulangerie, bistrot/restaurant).

Créer du logement locatif

Les élus ont conscience que de maintenir ou accueillir des jeunes populations pour alimenter l’école passe par une offre de logements locatifs et d’accession attractive, alors que d’autres collectivités peinent à offrir ce type de logements. La commune a donc misé et investi sur des projets d’acquisition et/ou de rénovation de logements pour accueillir des jeunes familles alors que la demande est forte dans les territoires ruraux.

Notre vision est simple : on privilégie les familles/enfants dans des logements locatifs dans l’espoir qu’ils envoient leurs enfants à l’école et s’établissent sur la commune, en construisant ou achetant dans un second temps, libérant ainsi le logement locatif pour d’autres…il ne faut pas que nos logements soient trop « beaux » s’amuse le maire : ils ne les quitteraient pas…

Jean-René Péron, maire

Une maison proche du garage

Une maison datant du début XX^è, propriété communale, était en mauvais état mais sa structure était bonne : il était envisagé de la démolir mais l’architecte des bâtiments de France propose de la maintenir. Une rénovation est réalisée en 2021 avec un maître d’œuvre (Iauck à Morlaix) : « il est plus cher que d’autres, mais travaille vite et bien et il est efficace ». Les matériaux privilégiés sont le chanvre et la chaux pour l’isolation et les enduits. La maison est louée rapidement à une famille.

Coût

• Travaux : 99 K€
• Maîtrise d’œuvre : 8 K€

Recettes

• État (DETR) :  60 K€
• CD 29 : 17 K€
• Morlaix co : 11 K€
• Loyer : 500 €/mois

Une convention signée avec état a permis d’obtenir les aides de Morlaix communauté et de proposer un loyer avec possibilité d’APL.

Une maison en face du garage

Cette maison, anciennement qualifiée de maison de la « karabasenn » (la bonne du curé), est une propriété communale. Elle avait déjà fait l’objet de travaux de rénovation il y a quelques années ; seuls quelques aménagements (pose d’un poêle à pellets) et travaux de peinture sont alors réalisés en régie avant d’être mise en location.

Coûts

• Travaux de peinture : en régie
• Achat poêle à pellets : 6 K€

Recettes

• Loyer mensuel : 400 €

Une maison à l’angle du musée du loup

Situé en face du bistrot du Cragou et dans le prolongement du musée du loup, le logement était anciennement celui de l’instituteur. Ayant été beaucoup dégradé par les anciens locataires, la commune choisit de le restaurer en assurant la maîtrise d’œuvre. Les élus travaillent avec un auto-entrepreneur pour les travaux. Le rez-de-chaussée sert de « débarras » et la partie logement est en duplex aux premier et second étages. Il n’y a pas de jardin attenant. Le logement est ainsi loué à une famille.

Coûts

• Matériaux et travaux : 40K€
• Les travaux de nettoyage ont été réalisée en régie municipale

Recettes

• Loyer mensuel : 450 €

Maison à côté du Bistrot du Cragou

Située entre gîte et le restaurant, cette maison a été achetée par la commune. Le propriétaire (ancien propriétaire du restaurant « le Capsell ») ne veut pas céder un droit de passage pour accéder au gite par l’arrière. Lors de la mise en vente auprès d’un particulier, la mairie négocie avec le futur acquéreur pour obtenir ce droit de passage. Au final, ce dernier se rétracte de la vente et la mairie achète la maison. Elle est louée très rapidement à un jeune couple et ses deux enfants ; ces derniers ont depuis choisi de s’installer de manière plus pérenne sur la commune et ont acheté un terrain dans le nouveau lotissement (cf. ci-après). La maison pourra ainsi trouver de nouveaux locataires.

Coûts

• Achat : 220 K€ (2023)

Recettes

• Prêt bancaire (commune) : 100 K€
• Loyer mensuel : 600 €

Maison place de l’église

La maison comporte trois petites chambres à l’étage. Elle est achetée par la commune pour être restaurée. La façade est nettoyée et repeinte. Les travaux sont coordonnés par la mairie : il s’agissait de finir ce qu’avaient commencé les propriétaires précédents qui avaient rénové le premier étage (salle de bain, toiture). La commune assure la maitrise d’œuvre pour rénover le rez-de-chaussée et sous-traite les travaux à des entreprises locales. La maison est louée à une famille avec trois enfants. Elle ne dispose pas de jardin.

Coûts

• Achat : 26 K€
• Travaux : 60 K€
• Démolition et vidage : régie communale

Recettes

• Loyer mensuel : Prix de location : 500€

Maison rue de traverse

Cette maison avec un jardin devait être achetée par une famille extérieure à la Bretagne. La commune a fait jouer son droit de préemption pour l’acheter et la mettre en location à une famille avec enfants. Aucuns travaux n’étaient nécessaires ici avant d’être simplement mise en location.

Coût

• Acquisition : 135 K€

Recettes

• Loyer mensuel : 550€

Maison – 14 rue de la Libération

Propriété communale, cette maison d’habitation en bon état était utilisée par les associations. La commune y a réalisé des petits travaux pour pouvoir la louer à une famille avec enfants. La femme, assistante maternelle, y accueille quatre enfants.

On fait des choix qui peuvent être considérés comme discriminants puisque nous privilégions les jeunes ménages avec des enfants, mais c’est une volonté assumée pour maintenir une mixité de population et l’école, sources de vitalité de la commune !

explique Jean-René Péron, maire.

Coûts

Menus travaux réalisés en régie à moindres frais

Recettes

Loyer mensuel : 500€

Un logement d’urgence

La commune a acheté cette petite maison pour y créer un logement d’urgence

Je me suis rendu compte que lorsqu’une maison brûle, on se retrouve sans rien… il faut donc prévoir quelque chose pour pallier ce genre de situation, ou encore en cas de violence intra-familiale…

explique Jean-René Péron, maire

La maisonnette comprend une pièce de vie, une chambre et une salle-de-bain accessible aux handicapés. Les travaux de rénovation sont en cours : sols, huisseries, coin cuisine et chambre sous comble.

Le fonctionnement n’est pas encore déterminé : outre du logement d’urgence temporaire, ce lieu pourrait accueillir des permanences pour des activités variées (para-médicales : pédicure, podologue ou encore coiffure…) ou encore l’accueil d’emploi ambulant… Cette opération sera finalisée courant 2026.

Coûts

• Achat : 15 K€
• Travaux : 85 K€
  maîtrise d’œuvre communale

Recettes

• État (DETR) : 30 K€
• CD 29 (volet 1) : 25 K€

Un appartement à l’étage du gîte

Au-dessus du gîte (ancien restaurant « le Capsell ») se présentent deux étages nécessitant également de gros travaux de rénovation (dont la charpente et le toit). Il est décidé d’y créer un grand logement duplex (trois chambres à l’étage). Le logement est accessible indépendamment du gîte par un accès privé. Les travaux sont menés en même temps que ceux du rez-de-chaussée pour la création du gîte.

Les élus imaginaient pouvoir loger les gérants du dit-gîte qui n’ont finalement pas choisi cette option. La location de l’appartement a donc été séparée de celui du gîte et le logement ainsi mis en location pour une famille et leurs trois enfants.

Coût (gîte et logement)

Les coûts englobent l’opération de rénovation et d’investissements pour le gîte et le logement (808 K€ HT) pour lesquels la commune a obtenu des financements publics importants (439 K€, soit 54%) (voir fiche ad’hoc)

Recettes

• Loyer (logement) : 600€/mois

Un logement au-dessus de la boulangerie-épicerie

Le logement situé à l’étage du commerce était utilisé pour de l’hébergement provisoire. Il est nettoyé et mis en location pour le boulanger qui n’habitait pas à proximité.

Coûts

• Les travaux de nettoyage sont réalisés par les services techniques

Recettes

• Loyer mensuel (logement et local commercial) : 500 €

Maison Courot, entrée de bourg sud est

Cette grande bâtisse est située à l’entrée sud-est de bourg. La commune choisit de l’acquérir (2024) pour y créer deux logements (T3) mitoyens et un garage au premier niveau par logement. Les travaux conséquents sont en cours et la mise en location devrait être effective au printemps 2026.

La conception et la maîtrise d’œuvre est confiée au cabinet d’architecture TRAA de Morlaix, seule équipe à avoir répondu à l’appel d’offre. Les choix constructifs sont qualitatifs : double vitrage, isolant à base de textiles recyclés, poêle à bois pellets dans chaque logement. Les locataires ne sont pas encore identifiés.

Coûts

• Achat : 27 K€
• Travaux : 400 K€
  (yc avenants + charpente)
• Maîtrise d’œuvre : 40 K€ (10%)

Recettes

• État (DSIL) :  60K€
• Fonds vert : 25K€
• Région Bretagne : 27 K€
• CD 29 (volet 2) :  50 K€
• Morlaix co : 33 K€
• Loyer mensuel envisagé : 530 € (en convention avec l’état)

…

Financement global de l’opération

Le coût global de la mise en service des onze logements locatifs (sans compter l’opération gîte et logement à l’étage qui a fait l’objet d’un financement global) s’élève à 1,2 M€ (HT) y compris les investissements ponctuels (poêles à bois pellets) et l’opération de ravalement de façade de plusieurs bâtiments publics (40 K€).. Cela n’inclut pas le « temps agents » passé par les services techniques qui ont assuré de nombreux travaux de nettoyage, démolitions et autres travaux qui pouvaient être menés en régie avec l’outillage communal.

En s’appuyant sur un reliquat d’investissement du mandat précèdent (300 K€), les élus ont pu mener ces opérations d’investissement les unes après les autres en dégageant chaque année environ 200K€ d’excédent de fonctionnement (notamment grâce aux loyers encaissés). Un seul emprunt a été nécessaire pour l’acquisition d’une maison indispensable pour gagner l’accès au futur gîte communal.

Dépenses (11 logements)

• Acquisitions de bâti                          423 K€
• Études, MOE, assurance                   48 K€
• Travaux >                                           724 K€
• Total                                                 1,2 M€

Recettes

• État/DSIL (1 opération)                     60 K€
• État/DETR (2 opérations)                 90 K€
• État/fonds vert (1 opér.)                     25 K€
• Région/bien vivre en Bzh > (1 opér) 27 K€
• Dépt 29/volet 1 (2 opér)                      42 K€
• Morlaix co. (2 opér)                             44 K€
• Total subventions                       288 K€
• Empunt bancaire (1 opér.)               100 K€
• Reste à charge                                813 K€
• Les loyers mensuels rapportent environ 67 K€/an

…

…

Offrir des opportunités d’accession à la propriété

La commune est propriétaire de deux terrains constructibles qu’elle a choisi de lotir.

Lotissement « ar Rochou » au nord-ouest – 13 lots

Ce lotissement communal n’avait pas fait l’objet de beaucoup de ventes : en 2020, un seul lot avait été vendu et trois étaient déjà construits. Aussi, les élus choisissent de « débroussailler » et délimiter les lots (en régie communale) pour les rendre plus attractifs. La voirie définitive est refaite y compris les trottoirs et l’éclairage public. Les huit lots (dont un double lot) restants ont été vendus entre 2021 et 2023 puis construits et habités. On y trouve des familles, dont sept enfants.

Coûts

• En régie communale

Recettes

• Vente des lots : 25€/m²

Lotissement « les Hérissons » au sud du bourg – 8 lots

Le terrain est aménagé et viabilisé en 2024 pour créer huit lots. Parmi ceux-ci, quatre terrains sont déjà vendus avec trois permis de construire accordés (et deux constructions en cours). Une demande a été faite auprès de Finistère Habitat pour porter une petite opération de logements sociaux qui est restée sans réponse à ce jour. La commune a donc choisi de poursuivre la mise en vente des lots auprès des privés.

Coûts

• Viabilisation : travaux (réseau, eau elec, fibre) et voirie : 135 K€

Recettes

• Vente des lots : 30€/m² (tous les terrains sont à moins de 20 K€)
• La commune a encaissé 25 K€ payés à ce jour pour deux terrains

Bilan – opérations « logements »

On compte onze maisons mises en location suite à des acquisitions et/ou des travaux de rénovation ou de rafraichissement et treize lots libres (lotissement) vendus au cours du mandat. L’objectif global d’augmenter la jeune population est atteinte. La population est passée de 644 en 2023 à environ 680 aujourd’hui.

À ce jour, on a consolidé les effectifs scolaires avec 50 enfants (dans trois classes) et on compte 12 naissances en 2025 ce qui permet d’être sereins pour les prochaines années

Jean-René Péron, maire

Contact

Jean-René Péron, maire – 02 98 79 70 36

Rédaction : janvier 2026