8 maisons en auto-eco-construction accompagnée à Saint-Médard-sur-Ille (35)

Une collectivité, un promoteur social, un accompagnant à l’auto-éco-construction

Le projet “d’auto-éco-construction accompagnée” est porté par Néotoa et se réalise sur un lotissement communal mené en régie (urbaniste/paysagiste : SITADIN), jouxtant l’école. La commune est desservie par le TER. La conception des maisons a été confiée à l’architecte Véronique Cornillet. Les travaux réalisés par les futurs propriétaires-occupants ont été accompagnés et encadrés par les Compagnons bâtisseurs. La persévérance et la confiance réciproque des 3 acteurs en charge du projet ont permis de lever toutes les difficultés : réunir 8 familles prêtes à s’engager solidairement et en même temps dans le projet, imaginer des plans de maisons et en détacher des travaux accessibles à des particuliers sans compétences particulières en bâtiment, négocier avec les assureurs pour que les maisons bénéficient de la décennale et de la dommage ouvrage malgré le mode constructif participatif, trouver des soutiens financiers prêts à soutenir le projet… une gageure ! Un projet particulièrement ambitieux qui n’a sans doute pas d’équivalent à l’échelle nationale. « Ces ménages vont pouvoir, en échange de beaucoup de temps et d’investissement personnel, expérimenter une autre façon de devenir propriétaire, une autre manière de prendre pied dans une commune. Nous l’avons imaginé, eux vont le faire. Je suis convaincu qu’avec un tel état d’esprit ils seront demain des acteurs impliqués dans la vie communale et qu’ils contribueront à faire en sorte que Saint-Médard conserve son authenticité de petit village, tout en développant les valeurs que nous portons : solidarité, innovation et accueil » avait exprimé Lionel Van Aertryck, maire, lors du lancement opérationnel du projet en novembre 2016. “La persévérance permet d’aboutir à d’ambitieuses, grandes et belles choses ! Rassembler 8 familles, qui ne se connaissaient pas à la base, pour une aventure commune de 18 mois était un pari osé voir risqué. Ce projet  particulièrement innovant a nécessité de trouver des réponses à la fois techniques et juridiques complexes. ” a conclu Noël Bournonville, le nouveau maire lors de l’inauguration le 21 septembre 2018.

Une opération inscrite dans un lotissement communal

L’opération s’inscrit dans un lotissement communal de 22 000 m2 de surface et comprend 41 lots dont les 8 maisons en auto-construction accompagnée et 6 logements en locatif social, portés par Néotoa et 37 lots libres.

La suite du lotissement de La Pelousière à Langouët

L’expérience du lotissement de La Pelousière à Langouët avait engagé la construction d’un modèle qui n’était pas totalement abouti. A l’époque, environ 8% des travaux avaient été réalisés par les familles : murets de séparation, celliers… Les partenaires du projet (association Compagnons Bâtisseurs, Néotoa et la commune de Saint-Médard-sur-Ille) souhaitaient redéfinir un véritable projet auto-éco-construction accompagnée viable sur le long terme et plus efficace :

• pour répondre plus fortement à l’accession à la propriété des ménages modestes en construisant un modèle économique viable.
• pour augmenter la part d’auto-construction (60 à 80%) tout en sécurisant chaque acteur et en premier lieu les habitants concernés. (au final la part d’auto-construction réalisée sera plutôt estimée à 40 à 50%)
• pour concevoir un modèle constructif adapté à l’auto-construction avec des notions d’éco-construction pour notamment favoriser le maintien dans le logement par la maîtrise des coûts énergétiques.

Les 8 maisons auto-construites

Il s’agit de 8 maisons à ossature bois, isolée en laine de bois, et chauffées par des poêles à granulés. Les maisons T4 / T5 ont été vendus en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) par Néotoa. Les habitants se sont occupés essentiellement du second oeuvre : isolation, pose de cloisons sèches, carrelage, peinture… “nous estimons dans une fourchette de 30 à 40 000 € les économies faites grâce à l’autoconstruction accompagnée” indique Néotoa. “J’étais conscient dès le début que l’on faisait une bonne affaire” a indiqué un habitant-constructeur lors de l’inauguration, même si “ce n’était pas toujours de faire évoluer les plans de sa propre maison comme on le souhaitait” a regretté un autre.

“les 18 mois de travaux représentent un total de 338 jours de chantier, soit 1100 jours de présence habitants, soit 135 jours en moyenne par ménage soit 0,45 ETP/ménage sur la période soit 3 ETP habitant par mois sur le chantier” a témoigné Denis Cairon, Président des Compagnons bâtisseurs.

Les coûts de l’opération et les aides

Néotoa a indiqué que les maisons avaient été acquises 140 000 € TTC, terrain compris. Le coût total du projet est de 1 375 877 € dont 248 954 € de subventions. Celui-ci a été appuyé financièrement par la Région, le CD35 (12 500 €/maison), la Fondation de France, la Fondation MACIF, la Communauté de communes du Val d’Ille-Aubigné et le Fonds de dotation des compagnons bâtisseurs.

Les difficultés rencontrées, les solutions trouvées, les clés du succès

• La confiance entre les 3 acteurs : “quand l’un se décourageait face aux difficultés les deux autres le remontaient” “sans l’énergie de tous on aurait pas pu réussir”
• La durée du processus : l’opération de Saint Médard a démarré en novembre 2012, les PC déposé au 1er semestre 2015, l’auto-construction a démarré à l’été 2016. Livraison à l’hiver 2017.
• Trouver l’équilibre économique : “cela a été un gros travail de ne pas dépasser le montant des 140 000 € TTC”
• Trouver les processus techniques pour que les travaux soient facilement réalisable par des particuliers : les travaux de gros oeuvre ont été écartés (trop dangereux, trop stratégiques du point de vue de la qualité structurelle, de l’étanchéité, des qualités thermiques…) :” certains d’entre nous n’avaient jamais utilisé une visseuse“
• Trouver les solutions juridiques et assurantielles : il a fallu réussir à assurer des particuliers sur un chantier en VEFA en principe “interdit au public”, et faire en sorte que les maisons bénéficient des decennales et de la dommage ouvrage au même titre que si les maisons avaient été intégralement construites par des professionnels
• Trouver les 8 familles prêtes à s’engager en même temps : “Pour que le modèle économique soient possibles, il nous fallait au minimum 8 familles au démarrage” a indiqué Néotoa; “pour une gestion efficace du chantier, il fallait que les travaux des 8 maisons soient réalisées conjointement” indique les Compagnons bâtisseurs. L’opération a été boostée lorsqu’une des futures habitantes impliquée dans le projet a fait un appel sur “Carnet de campagne”, l’emission de France Inter.
• Les relations humaines : au-delà de la confiance entre les 3 acteurs, “réaliser 18 mois de chantiers avec des personnes qui ne se connaissaient pas au départ constitue une véritable aventure humaine“. A fortiori quand le chantier prend du retard. Côté travaux réalisés par les propriétaires-occupants, “on avait prévu 14 mois, cela a nécessité 18 mois au réel” a indiqué Denis Cairon, Président des Compagnons bâtisseurs.