Bouvron (44) : transforme deux ilots en cœurs de bourg en 23 logements et 3 cellules commerciales

Contexte du projet : renouvellement du centre-bourg

Bouvron est une commune de 3000 habitants situé à proximité de Blain, à équidistance de Rennes et Nantes. Depuis 2019, la commune est libérée de la ligne de fracture que représentait la Route Nationale 171 désormais déviée. Impacté par des flux routiers majeurs (entre 8 000 et 12 000 véhicules/jour), le centre bourg était alors concerné par d’importantes nuisances. Les élus ont anticipé en parallèle du projet de déviation la transformation de la place centrale de l’Abbé Corbillé, et des ilots bâtis Gendron et Datin qui occupent une place centrale dans le renouvellement urbain du cœur de bourg (voir page projet ici). La place a été inaugurée en septembre 2025 et les ilots Datin et Gendron, purgés et dépollués pourront bientôt accueillir de nouveaux logements. Les travaux sont prévus pour l’été 2026.

Une application du Zéro Artificialisation Nette

Le renouvellement des îlots Datin et Gendron a participé à l’appropriation de l’idée de la loi ZAN par les élus bouvronnais, aujourd’hui aquis à l’idée de reconstruire la ville sur la ville en la densifiant mais pas n’importe comment. Les élus ont choisi de faire appel à un cabinet de paysagistes – urbanistes pour repenser les espaces publics du cœur du bourg et contrôler l’aspect des nouveaux bâtiments environnants, en associant largement les habitants à la démarche. Entre 2015 et 2017, le groupement TICA/MAP/TUGEC a réalisé un Plan guide pré-opérationnel actualisé en 2020. Il a permis d’identifier les enjeux d’aménagement des ilots Datin et Gendron.

Quand le contournement a été dans les tuyaux, nous avons souhaité repenser le centre-bourg. L’idée étant de travailler sur la maîtrise foncière des bâtiments de la place centrale, en associant un cabinet paysagiste et en faisant une étude auprès de nos 3000 habitants. Ces derniers étaient ravis de se réapproprier le cœur du bourg, et d’y faire revenir les commerces qui avaient disparu.

Emmanuel Van Brackel, maire de Bouvron

Ce projet de revitalisation du centre bourg a été mis en avant comme un enjeu d’intérêt majeur dans le cadre de l’opération de revitalisation du territoire (ORT) signée entre les élus, les différents partenaires du territoire et l’Etat en octobre 2020. Cette opération de renouvellement urbain répond aux exigences de l’aménagement durable : une reconstruction de la ville sur la ville sans consommation d’espace dans le respect des normes environnementales (protection des espèces protégées), avec un bâti neuf ou rénové répondant aux enjeux de consommation d’énergie.

Les objectifs du projet de renouvellement des îlots Datin et Gendron

Pour les élus, il s’agit :

• D’améliorer l’attractivité du centre bourg en reconfigurant un ilot suite à la mise en service du contournement du bourg.
• De disposer d’une offre de logements collectifs de qualité sur la commune pour renforcer la diversification du parc
• De soutenir l’implantation d’une offre commerciale en rez-de-chaussée

Les objectifs qu’a fixé la commune aux opérateurs immobiliers pour les îlots Datin et Gendron est d’imaginer des bâtis qui s’insèrent bien dans l’architecture existante du centre-bourg, à même d’accueillir des jeunes ménages et des personnes âgées, de relocaliser la supérette sur la place et d’assurer une mixité sociale avec des logements sociaux et non sociaux.

Le programme : RDC actifs et logements aux étages

Le projet double le nombre de logements existant sur les deux îlots. Il comprend la création de 23 logements neufs sociaux PLUS et PLAI et 3 locaux commerciaux, et plus précisément :

Ilot Datin (déconstruit) 10 à 12 logements. 1 bâtiment R+2+C avec :

• Rez-de-chaussée actif : 2 locaux d’activité 102 + 320 = 422 m² surface brute
• 2 étages de logements avec 10 à 12 appartements (750m² SP) / 690 m² SHAB
• Total surface ilot Datin : 1170m² SDP

Ilot Gendron : 11 logements (5 en rénovation + 6 neufs) et 1 local commercial, dont

• 1 Bâtiment R+2 avec :
  • Rez-de-chaussée actif : 1 local d’activité 139 m² surface brute
  • 2 appartements (180 m² SDP) / 160 m² SHAB
• 2 maisons de villes avec jardin de pleine terre (2x 90m²)

Uniquement des logements locatifs

• Total surface ilot Gendron : 520m² SDP

Total sur les deux ilots : 1650 à 1690m² SDP

Coté programmation on a demandé à intégrer deux logements adaptés aux PMR en RDC et pas juste « transformables PMR sous réserve de faire des travaux ». On a aussi intégré deux petites maisons locatives pour des familles, des biens très recherchés mais non disponibles sur la commune. On est en centralité où l’appartement fait légion mais on doit aussi pouvoir accueillir les familles.

Nous avons choisi de ne faire que du logement locatif pour ne pas rentrer en concurrence avec la vente des maisons sur la commune car les coûts d’achat d’un appartement en renouvellement urbain et d’une maison sont équivalents sur notre commune. Et les primo-accédants sur nos communes cherchent plus à acheter une maison qu’un appartement, nous sommes revenus sur cette notion de mixité souhaitée au départ de mixer location et vente.

Emmanuel Van Brackel, maire de Bouvron

Un projet co-construit

En février 2023, des paysagistes et urbanistes sont recrutés pour dessiner les espaces publics (place et environnant), revoir le schéma de déplacement et de stationnement et réaliser les fiches de lots pour encadrer le visage des nouvelles constructions. Le comité consultatif « cadre de vie » composé d’élus et d’habitants a travaillé avec les architectes urbanistes pour co-construire le cahier des charges des futures constructions à respecter par les opérateurs. Ils ont notamment dressé quelques invariants :

• Activité (service/commerce) en RDC et logements à l’étage
• Logements qualitatifs : orientation multiples (au moins 2 par logement) et grands prolongements extérieurs pour tous les logements (6 m² minimum)

Nous avons travaillé pour que les bâtiments s’intègrent au mieux avec l’existant. Les habitants nous disaient : faites attention, on ne veut pas que ça ressemble à Nantes. On en a fait un de nos leitmotiv pour garder notre identité rurale.

On a également poussé les prescriptions environnementales. Nous étions soucieux de donner l’exemple pour les opérations suivantes.

Emmanuel Van Brackel, maire de Bouvron

Le réaménagement des espaces publics

La place de L’abbé Corbillé était davantage une place de parking. Nous souhaitions la rendre piétonne et faire en sorte qu’elle puisse recevoir des usages multiples.

Remise à plat du schéma de mobilité :

• Modification des circulations, suppression des feux tricolores et mise en place d’un mini rond -point –

Prise en compte des enjeux de transition :

• Désimperméabilisation d’une partie de la place de l’Abbé Corbillé avec le choix de matériaux poreux
• Mise en place d’un grand nombre de végétaux dont des arbres hauts adaptés au changement climatique de sorte à réduire la chaleur ressentie sur la place en été
• Meilleure gestion de l’eau avec une récupération d’eaux pluviales pour les végétaux
• Prise en compte de la suppression des places de stationnement de la place

Nous avons pu tester en conditions réelles la suppression des places de parking sur la place bloquée par le diagnostic archéologique. Le bureau d’étude a fait un diagnostic sur l’occupation des stationnements voisins et a pu constater qu’ils n’étaient jamais occupés à 100%. Nous avons positionné des places PMR à proximité des commerces et aménagé des parkings à une centaine de mètres de la place. Nous avons aussi instauré une zone bleue limitée à 2h pour les commerces et services.

La maitrise foncière des îlots

Ilôt Datin

• Opération très déficitaire
• Achat du foncier en 2012 (avant l’EPF)
• Diagnostic et fouilles archéologiques (coût 150.000€) amenant un délai très long
• Démolition et consolidation des alentours (200.000€)

Ilôt Gendron

De manière à mieux valoriser le projet de réaménagement de la place de l’abbé Corbillé, il a été décidé d’y intégrer l’ilot Gendron. Pour cela, la municipalité s’est rendue propriétaire du reste du foncier qui ne lui appartenait pas. Cette opération a été possible avec le soutien financier de l’Etablissement Publique Foncier de Loire-Atlantique.

Le choix de l’opérateur

Un travail amont a été mené par la commune pour trouver un bailleur avec plusieurs étapes :

• 2019 – 2020 : Recherche d’un promoteur/bailleur social : Gambetta puis CISN.
• Première esquisse avec le CISN avant COVID.
• Le COVID puis nécessité d’engager le diagnostic archéologique entrainent la commune à mettre en pause les études avec les bailleurs identifiés.
• 2023 : Rédaction par LAD/Chemin de traverse/Céramide/Vendredi du cahier des charges pour la consultation publique en vue de retenir l’opérateur

Nous étions obligés d’être dans un contexte de marché public car nous allions vendre le foncier beaucoup moins cher que ce qu’il allait effectivement nous coûter, au regard de ce qu’il nous a coûté et des travaux réalisés sur ce foncier.

• Deux bailleurs se positionnent : Habitat 44 et Atlantic habitation.
• Habitat 44 se positionnera finalement sur les logements sociaux à rénover mis en vente par la commune au même moment
• Atlantique Habitation est sélectionné pour la rénovation des ilots Datin/ Gendron :
  • Investit plus de 500.000€ en fonds propres
  • 23 logements neufs sociaux PLUS et PLAI
  • Foncier valorisé à 65€HT/m² SP (presque 100.000€)
  • Subvention d’équilibre autour de 200.000€

Au démarrage, le bailleur a pris en compte uniquement les constructions neuves, puis des études capacitaires et financières réalisées par l’architecte recruté par le bailleur (Mur Architecte) a permis de mettre en avant la faisabilité du scenario mêlant neuf et rénovation.

Pour l’ilot Datin, nous avions la certitude de travailler sur un programme neuf au regard de contraintes trop fortes (demi-étage, bâtiment très vétuste, structure défaillante). Pour l’ilot Gendron, les études ont permis de montrer un coût similaire pour une construction neuve ou une réhabilitation partielle. Nous avons fait le choix de conserver un peu de patrimoine local.

Les acteurs :

• Foncier : commune/notaires/LAD/EPF
• Démolition : Moe GINGER / Entreprise SDIGC /LAD
• Archéologie : DRAC / INRAP/Archéodunum/AMO Juniper /LAD
• Aménagement urbain/fiches de lot : Chemin de traverse/Céramide/Vendredi /LAD
• Entreprises aménagements espaces publics : Landais/Charier/Vallois+ sous-traitants
• Projet bâtimentaire : Atlantique Habitations/MUR architecte

Quand on est une petite commune se faire accompagner par une AMO comme LAD est une vraie aide pour mener une opération complexe comme celle-ci avec un enchevêtrement de sujets et d’acteurs important.

Le bilan financier

• Opération très déficitaire
• Minoration foncière de l’EPF (montant en cours d’estimation) du fait du projet 100% social
• Opération longue et coûteuse (d’autant plus avec l’archéologie, et une partie du foncier qui ne bénéficie pas de minoration foncière)

L’opération est globalement très déficitaire. On est sur un reste à charge pour la commune de 895 000 euros soit 56% du total de l’opération. On a aussi dû verser une subvention d’équilibre d’environ 200 000 euros

Points de vigilance :

• Contexte particulier : ancienne église du XVème siècle avec cimetière aux alentours et 20m² sur l’ilot Datin datant du XVeme siècle avec nécessité de conduire un diagnostic archéologique. Un diagnostic non anticipé par la commune qui a conduit à un retard de trois ans sur le prévisionnel avec les étapes suivantes :
  • Première esquisse avec le CISN en 2020 avant le COVID
  • Prise en compte du périmètre des espaces publics et de l’îlot Datin comme zone de sensibilité archéologique après les élections de 2020
  • Mise en pause du travail avec le premier bailleur identifié (CISN)
  • Conventionnement avec LAD pour accompagner la commune
  • Demande de diagnostic archéologique : novembre 2020
  • Arrêté associé en février 2021
  • Arrêté de prescription d’un diagnostic en février 2022 avec plusieurs tranches
  • Intervention de l’INRAP : mai -juin 2022 (sous -sol de la place et élévations des bâtiments)
  • Diagnostic sur le sous -sol bâtimentaire : décembre 2024
  • Prescription de fouilles réalisées en décembre 2025

Nous n’avions pas anticipé le coût des fouilles archéologiques ni le délai de 3 ans que cela allait engendrer sur le projet. Je conseille aux collectivités d’être vigilante sur les zones de susceptibilité archéologique voire zones de présomption de prescriptions archéologiques (de plus en plus de projets en centre -ville concernés) http://atlas.patrimoines.culture.fr

Emmanuel Van Brackel, maire de Bouvron

fouille archéologique sur la place

îlot Datin qui a nécessité un diagnostic archéologique

Les leviers et clés de réussite :

• Plan guide opérationnel, 2017 réactualisé en 2020 qui a permis d’identifier les enjeux d’aménagement pour les ilots Datin et Gendron (hypercentre et alentours)
• Réflexion élargie à d’autres problématiques (réaménagement complet de la place (plantée et désimperméabilisée), avec une grande place aux mobilités douces, prise en compte du stationnement avec reconfiguration des stationnements alentours
• Accompagnement de LAD (Loire Atlantique Développement) via conventionnement pour aide en ingénierie et conduite de projet, « très aidant au vu de la complexité, nombre d’acteurs, enchevêtrement des sujets, utile si l’ingénierie en commune est limitée ».
• Recrutement d’une maitrise d’œuvre mêlant compétences en architecture, paysage et urbanisme, pour travailler en même temps la reconfiguration de la place et les fiches de lots sur les bâtiments.
• Travail sur le plan de stationnement en amont du projet avec compensation des places de parking supprimés sur la place par la création de parking aux environs
• Faisabilité de la viabilité de la réhabilitation réalisée en amont par le bailleur lors de la consultation d’architecte
• Implication des habitants au travail de l’intégration des bâtiments à l’environnement existant (au sein d’un comité consultatif)

CONTACT

Emmanuel Van Brackel, maire de Bouvron | 02 40 56 32 18 | accueil@bouvron.eu

page projet rédigée en décembre 2025