Saint-André-des-Eaux (22) : un hameau de huit habitations réversibles en cœur de bourg

Saint-André-des-Eaux est une petite commune de 365 habitants située à 10 km au Sud de Dinan dans les Côtes-d’Armor. Depuis octobre 2020, la mairie travaille sur un projet de « hameau léger » en centre-bourg, projet qui se concrétise dès 2021 grâce à une volonté forte de la mairie et des porteurs de projets.

Un site constructible en centre bourg

La mairie possède une parcelle constructible de 4700 m² en zone urbaine (terrain classé en UCA, intérêt paysager). La parcelle accueille également une longère à rénover dédiée à un futur projet de logements communaux ainsi qu’une Maison d’Assistantes Maternelles. Sur le terrain, l’ancienne municipalité réfléchit d’abord à un projet de lotissement « classique » de huit maisons. Toutefois, deux gros talus avec de beaux chênes sont présents sur le terrain, et un tel projet aurait nécessité de les abattre. La nouvelle équipe s’interroge alors sur la possibilité d’imaginer une autre manière d’aménager, d’habiter, et se donne un an de réflexion.

Un projet de hameau léger…

« Nous avions pour objectif d’accueillir 8 à 10 familles sur ce terrain » explique Jean-Louis Nogues, maire de la petite commune. En octobre 2020, suite à une rencontre organisée par BRUDED et l’association Hameaux Légers sur l’habitat réversible, la mairie rencontre un collectif composé de jeunes foyers cherchant une commune où s’installer de manière pérenne en habitat réversible. Le collectif était alors composé de cinq foyers, avec l’objectif d’être huit à terme. Le projet intégrait également la construction d’un bâtiment commun pour l’ensemble des foyers avec une buanderie, chambre d’amis, salle de réunion, cuisine, salle de bain et salle à manger.

… corrélé à la reprise du dernier commerce

« On leur a dit que le café l’Eprouvette était à reprendre, c’était une condition pour que nous portions le projet de hameau léger » se souvient le maire. Les porteurs de projets se sont montrés intéressés par la proposition de reprise du café démontrant ainsi une volonté d’ancrage sur la commune. Les murs et la licence IV sont possédés par la commune tandis que le fonds de commerce appartient à la gérante. La commune prévoit plus de 250 000€ de travaux : remise aux normes, rénovation et extension, couverts à 70% par des subventions.

Le lien avec les partenaires dès le début du projet

Au niveau de la commune et avec les porteurs de projets, nous avons invité le préfet, le sous-préfet l’ADAC, Dinan Agglomération, l’ABF afin de pouvoir travailler tous ensemble dès le début du projet

Jean-Louis Nogues.

En effet, le terrain est situé en zonage bâtiment de France car une église romane en ruines est à moins de 500 m. L’aspect architectural était un élément clé de l’acceptation du projet, c’est pourquoi il était essentiel d’associer l’ABF dès le départ.

Le bail emphytéotique pour dissocier la propriété bâtie du foncier

Le projet ne fait pas de suite l’unanimité au sein du conseil municipal. Après une présentation et les premières réunions avec les partenaires, le maire a fait un point d’étape au sein de son équipe.

Au début du projet, nous avons fait un vote en conseil municipal pour savoir si on allait plus loin. Cela permettait d’assoir la suite des démarches.

Pour les porteurs de projet, il est important de dissocier la propriété foncière de la propriété de l’habitation. Ces derniers proposent que la collectivité reste propriétaire du foncier et qu’elle loue le terrain à l’association « Le Hameau du Placis » créée par le collectif via un bail emphytéotique. Le bail emphytéotique est un contrat de location immobilier réalisé devant un notaire qui permet la location du terrain sur une très longue durée pour le preneur, soit un bail de 80 ans à Saint André des Eaux.

Le bail emphytéotique a permis à des élus qui n’étaient pas emballés d’accepter le projet car la commune reste propriétaire. Si le projet ne se fait pas, le terrain revient à la collectivité

précise le maire

Avec un bail emphytéotique, la mairie ne peut pas revenir sur le contrat passé (même en cas de changement de municipalité). De plus, même si le propriétaire change, le bail reste en place. Pour les porteurs de projets, cela permet de lisser le coût du terrain sur une très longue durée. Ces derniers se sont constitués en association qui va payer une location annuelle d’un montant de 5000 € par an, soit environ 50€ par mois et par foyer.

Afin de définir le contenu du bail, l’association et la mairie ont travaillé avec différents notaires sur le contenu du bail afin de définir l’objet du bail de manière détaillé : habitat permanent et écologique (afin d’éviter une activité de type camping) ainsi que les sanctions prévues dans le bail jusqu’ la résiliation en cas de non-respect des règles ou de non-paiement du loyer.

Formalités d’installation : rappel réglementaire

Deux résidences ou plus : Articles R421.19 ET R421.23

L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis, pour permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, est soumis à :

• Déclaration préalable si la surface de plancher totale est inférieure ou égale à 40 m²
• Permis d’aménager si la surface de plancher totale est supérieure à 40 m²

Une seule résidence démontable : Articles R421.14 ET R421.17

Dans les zones urbanisées :

• Déclaration préalable de travaux si surface de plancher entre 5 et 40 m²;
• Permis de construire au-delà de 40 m²

Hors zones urbanisées :

• Déclaration préalable de travaux si surface de plancher entre 5 et 20 m²;
• Permis de construire au-delà de 20 m²

Si le terrain n’est pas raccordé aux réseaux publics : Article L111-4

Si le terrain n’est pas raccordé aux réseaux publics, le demandeur joint à son dossier une attestation permettant de s’assurer du respect des règles d’hygiène et de sécurité, ainsi que des conditions dans lesquelles sont satisfaits les besoins des occupants en eau, assainissement et électricité.

Un Permis d’Aménager complété par une OAP

A Saint-André-des-Eaux, le projet est soumis à une demande de Permis d’aménager (PA) pour les résidences démontables et un permis de construire pour la salle commune. Ces deux dossiers sont à déposer par l’association. À noter qu’en attendant la validation du Permis d’Aménager, la mairie a signé une autorisation d’installation temporaire (de 5 ans) le temps de faire aboutir les démarches administratives. Le règlement du Permis d’aménager et de la charte du bail emphytéotique étant limités, les élus et les porteurs de projets, en lien avec les partenaires, ont décidé de créer une OAP – « Orientation d’Aménagement et de Programmation » dans le PLUi – afin d’encadrer le volet architectural : toiture double pente pour rappeler la longère, limite au faitage à 7 mètres, cheminements perméables… Le cadre de l’OAP empêche donc l’installation d’habitat type yourtes ou tipis. Par ailleurs, l’association se propose d’envoyer chaque projet d’habitation à l’ABF pour avis : « ce n’est pas obligatoire, mais nous le faisons car le projet est pionnier sur le sujet » précise Xavier Gisserot, futur habitant et co-fondateur de l’association Hameaux Légers.

Par ailleurs, dès qu’un nouvel habitat est en projet, l’association vient également le présenter directement en mairie : « c’est un engagement moral car il y a peu de contraintes sur le bâti ».

Les réseaux

A Saint-André-Des-Eaux, la municipalité ne prend pas en charge les aménagements viaires ou d’espaces communs. Ainsi, au hameau du Placis il n’y a pas de voirie ni de place de stationnement. Deux places de stationnements par lot ont été indiquées dans le Permis d’Aménager car elles étaient demandées par la réglementation, mais dans les faits elles ne sont pas utilisées.

Pour les réseaux eau et électricité, les porteurs de projets visent la sobriété : chaque habitat est autonome en eau et en en énergie. Côté assainissement, tous les habitats sont équipés de toilettes sèches et chacun aura son propre système de micro phyto-épuration réalisé par « Aquatiris » pour un montant d’environ 500 €/habitation. Pour ce système d’assainissement, une convention d’expérimentation a été conclue avec Dinan Agglomération ; la mise en œuvre a été rendue possible car la parcelle était communale.

Les espaces communs seront quant à eux raccordés aux réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement.

Les taxes

Le bail emphytéotique est un bail notarié qui confère aux locataires des droits et devoirs se rapprochant de ceux d’un propriétaire. Ainsi, c’est l’association qui va payer la taxe foncière au même titre que le ferait un propriétaire.

L’acceptation sociale

Une des principales difficultés c’est l’image, les peurs d’un nomadisme, de gens du voyage. Un groupe de contestataires s’est constitué. C’est aux élus d’avoir les arguments

précise le maire

Des réunions publiques ont été organisées, des rencontres avec les contestataires et la mise à disposition d’un cahier de doléances en mairie où les témoignages de soutien au projet seront finalement nombreux. « C’était surtout un défaut de communication ! »

 On ne se rend pas compte du nombre de gens qui sont intéressés par ce type de projet. On a eu plus de 100 propositions

Des habitats sobres et des espaces communs mutualisés

Les habitats dit légers ou réversibles sont généralement de taille réduite. Sur le projet du Hameau du Placis, la surface des habitations se situe entre 20 et 60 m² selon les foyers avec des coûts de revient allant de 12 000 € à 60 000 €.

Les habitants vont par ailleurs financer pour 150 000 € les aménagements (salle commune, réseaux…) sur un crédit fait par l’association qui le remboursera grâce à des redevances de l’ordre de 150 € par adulte et par mois.

L’association a également rédigé une charte qui définit les règles de vie et de fonctionnement au sein du hameau. Elle encadre notamment gestion des départs et des arrivées au sein du collectif.

rédaction : octobre 2023