À Saint-Juvat (22), une stratégie foncière pour revitaliser le centre-bourg pas à pas

Une commune rurale attractive, mais un cœur de bourg fragilisé

Située à une douzaine de kilomètres au sud de Dinan, Saint-Juvat, petite commune de 650 habitants, bénéficie d’un patrimoine bâti et paysager remarquable : maisons anciennes en pierre ou en terre, église et calvaire du XVII^e siècle, fleurissement reconnu et identité rurale affirmée. La commune dispose aussi d’une école, de commerces de proximité, d’équipements et d’une vie associative dynamique.

Optimiser le foncier disponible et limiter l’urbanisation en extension

Un référentiel foncier est réalisé dans le cadre du PLUih. Les études montrent une problématique autour de la vacance dans le parc de logements (le taux de vacance représentait 11,6% du parc en 2017, proportion supérieure à la moyenne intercommunale et départementale).

Pour les élus, l’enjeu est clair : ils souhaitent accueillir de nouveaux habitants sans étendre davantage l’urbanisation, en réinvestissant d’abord le bâti et le foncier déjà disponibles.

Cet objectif se traduit lors de l’élaboration du PLUiH de Dinan Agglomération où les possibilités d’extension sont réduites : en 2017, six hectares de terrains constructibles en campagne sont retirés, tandis que trois hectares sont conservés autour du bourg.

Un diagnostic sur le nombre de logements vacants avec des étudiants.

En 2019, la municipalité propose à un groupe de 4 étudiants de l’IAUR (Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de Rennes) en recherche de stage, de réaliser un inventaire afin de quantifier le nombre de logements vacants à Saint-Juvat. Ces derniers vont dans tous les hameaux afin de réaliser un diagnostic précis, bâtiment par bâtiment, et recensent ainsi 82 logements vacants pour environ 350 adresses.

Ce chiffre nous a fait réagir. Les maisons n’étaient pas toutes habitables, mais on savait qu’avec peu de travaux elles pouvaient être remises en état » se rappelle Dominique Ramard, maire.

L’inventaire ne sert pas seulement à compter les logements vides. Il ouvre une réflexion plus large : pourquoi certains biens restent-ils vacants ? Quels freins empêchent leur entretien ou leur mutation ? Sur quels bâtiments ou terrains une intervention publique pourrait-elle réellement produire un effet d’entraînement ?

La commune sollicite alors l’EPF Bretagne pour l’aider à transformer ce constat en stratégie d’action. L’ambition est d’approfondir le référentiel foncier du centre-bourg : repérer les unités foncières, qualifier leur état et leur potentiel, croiser les enjeux de propriété, d’usage, de patrimoine, de mobilité et de faisabilité.

Étude « imaginons le Saint-Juvat de demain » pour se doter d’une vision à dix ou quinze ans

En 2021, la commune lance ainsi un marché pour une « étude de mobilisation du foncier disponible valant schéma directeur de revitalisation du centre-bourg ». L’objectif est de donner à Saint-Juvat une feuille de route stratégique et opérationnelle pour les dix à quinze années suivantes : conforter l’attractivité du centre-bourg, remettre des logements sur le marché, mobiliser les friches et dents creuses, préserver le patrimoine, améliorer les liaisons douces et équilibrer logements, commerces, services et équipements.

Le cahier des charges précise les compétences attendues, notamment dans les domaines de l’architecture, de l’urbanisme (incluant programmation (analyse du marché de logement, analyse des besoins en matière de commerce, services..), du paysage et également des compétences en aménagement et économie de l’aménagement (conseil en procédures, montage et bilans d’opération), des compétences techniques (voiries, réseaux, circulation-déplacement) et juridiques, d’expérience en  matière de pilotage et d’animation de démarches de concertation.

La commune souligne dans le cahier des charges que : « il est particulièrement attendu, la capacité de l’équipe à mener une réflexion prospective, à prendre en compte la dimension sociologique (nouveaux besoins émergents sur le territoire…) et à faire preuve d’innovation dans les solutions et aménagements proposés ». 

La notation privilégie la valeur technique des réponses à l’Appel d’Offres qui représente 70 points sur 100 (40 points pour la note méthodologique et 30 points pour la qualité de l’équipe), la valeur économique (prix de la prestation) représente 30 points.

Après audition de trois équipes, la commune retient le cabinet « L’Atelier d’Ys » pour une étude d’un montant d’environ 35 000 €, financée à 50% par l’EPF Bretagne et la Région Bretagne.

De 2021 à fin 2023 : une étude en trois phases

Au-delà de la définition du schéma directeur global à l’échelle du centre-bourg il est attendu la proposition de scénarii d’aménagement sur différents secteurs à enjeux identifiés et leur déclinaison en étude pré-opérationnelle détaillée. La municipalité souhaite également impliquer la population et les usagers du centre-bourg.

 L’étude est donc envisagée en 3 phases :

1. Diagnostic : croiser les études existantes, analyser les usages, le marché immobilier, les mobilités, le bâti et les gisements fonciers.
2. Elaboration de scénarios : définir une programmation globale et proposer plusieurs hypothèses contrastées sur les secteurs stratégiques.
3. Approfondissement des scénarios en fiches actions et études pré-opérationnelles: faisabilité technique, réglementaire, juridique et financière, puis établir des fiches-actions et un calendrier.

Le cahier des charges précise que cette dernière phase cette phase devra, dans le prolongement des échanges organisés en phase 1, associer les opérateurs et acteurs pressentis sur le projet : propriétaires, bailleurs ou investisseurs, pour anticiper tant que possible la mise en œuvre opérationnelle du projet.

Les fiches actions précisent de quelle manière intégrer certaines orientations d’aménagement dans le PLUIH à travers la rédaction d’OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation).

Associer habitants, propriétaires et partenaires

Plusieurs temps de concertation sont proposés : une réunion publique de lancement, une balade urbaine, des ateliers en phases de diagnostic et de scénarios, ainsi qu’une restitution finale doivent permettre aux habitants, commerçants, associations, usagers de l’école et conseillers municipaux de mettre en discussion les usages du bourg et ses évolutions possibles.

Des échanges ciblés sont aussi prévus avec les propriétaires, sous forme de permanences, visites ou entretiens téléphoniques. Ils servent à comprendre les situations individuelles, tester des devenirs possibles pour les biens et favoriser une remise sur le marché. Le comité de pilotage réunit notamment la commune, l’EPF Bretagne, Dinan Agglomération, la Région, la DDTM 22, le CAUE 22, les Communes du patrimoine rural de Bretagne, BRUDED et l’ADAC 22.

Prioriser des secteurs où l’action publique peut faire levier

À l’issue du diagnostic, trois secteurs concentrent la réflexion : l’ancien garage, l’îlot de la Maison Rouge et l’îlot central. Ils cumulent des enjeux de vacance, d’image du bourg, de patrimoine, de recomposition parcellaire ou de création de logements.

Il y avait plusieurs endroits du bourg où agir. Nous avons fait le choix d’aller sur des secteurs où nous n’avions que peu de maîtrise foncière : des secteurs complexes, mais avec un potentiel d’action important. » analyse le maire

 Pour préparer une éventuelle intervention de l’EPF, les scénarios doivent respecter ses conditions : renouvellement urbain, densité minimale de 20 logements par hectare sur le foncier porté, et part de logements sociaux adaptée à la taille de l’opération. Ces règles obligent à tester très tôt la programmation, les coûts, le montage et la capacité des opérateurs à intervenir.

Signature d’une convention opérationnelle avec l’EPF

La commune signe ensuite une convention opérationnelle avec l’EPF Bretagne, sur un périmètre délimité et pour une durée de 7 ans. Deux des trois secteurs initialement étudiés sont retenus ; le troisième n’est pas encore jugé suffisamment mûr d’un point de vue d’une potentielle évolution ou mutation foncière.

L’objectif est de permettre à la collectivité d’agir lorsque des occasions foncières se présentent. En effet, une fois la convention opérationnelle approuvée, l’EPF peut réaliser :

• La négociation et l’acquisition de biens fonciers et immobiliers ;
• Le pilotage de procédures (préemptions, parcelles en état d’abandon manifeste, référés préventifs, etc.) et l’apport de son expertise en matière d’ingénierie foncière ;
• La conduite de travaux de dépollution/déconstruction sur les biens portés, voire de curage/désamiantage sur les biens à réhabiliter, afin de rendre le foncier prêt à être aménagé.

Le fait que l’EPF soit présent aide à faire avancer le projet : c’est la démarche globale qui créée une forme de dynamique : grâce à l’étude, nous sommes prêts à agir, on peut donc être réactif et il y a des choses qui se débloquent » analyse Dominique Ramard

Sur les deux zones prioritaires, des diagnostics avant travaux — plomb, amiante, état parasitaire — et des relevés topographiques permettent de mieux connaître les bâtiments et de réduire les incertitudes.

L’îlot central et la maison du 1 rue de Dinan

Ce secteur de 3 780 m² est l’ilot principal du cœur de bourg de Saint-Juvat. Il est marqué à la fois par la vacance et par une complexité au niveau des unités foncières et servitudes de passages. L’ilot accueille actuellement du logement, et notamment la maison du 1 rue de Dinan, maison emblématique du cœur de bourg de la commune ; mais également une salle dédiée aux associations et un bar.

L’objectif est de revaloriser une partie de l’ilot (2 800 m²) et les biens qui le composent en envisageant un accès véhicules au cœur d’ilot permettant de créer du stationnement et des accès privés pour les différents propriétaires. De plus, les objectifs sont à la fois de rénover, valoriser les bâtis anciens et de densifier l’ilot en réalisant quelques constructions neuves (maisons T2 ou T4 avec jardins notamment).

À la suite du décès du propriétaire, la maison du 1 rue de Dinan devient disponible. Le bien, ancien et emblématique, avait été évalué par les Domaines pendant l’étude afin que la commune connaisse ses marges de manœuvre et puisse dialoguer sur une base objectivée.

Un porteur de projet privé s’est depuis positionné pour acquérir le bâtiment et y aménager trois appartements. Un échange avec un voisin doit permettre d’étudier le stationnement. La commune laisse ainsi place à l’initiative privée lorsqu’elle rejoint les objectifs du schéma directeur, tandis que l’EPF peut continuer à intervenir sur le reste de l’îlot.

L’îlot Maison Rouge

Ce secteur de 3 781 m² accueille du logement, le Contoir (maison communale en cours de rénovation) et les Ateliers communaux. L’objectif est de revaloriser une partie de l’ilot (2 500 m²) en déplaçant les ateliers municipaux, valorisant les abords du Contoir, en redécoupant le foncier, en permettant la rénovation de la longère Maison rouge et en venant construire de nouveaux logements, notamment des logements dédiés aux personnes âgées.

Une grande partie de l’ilot appartenait au même propriétaire. Lorsque ce dernier met l’ensemble en vente, différents projets privés se manifestent, notamment autour de l’hébergement touristique. Pour la commune, accepter une occupation partielle aurait toutefois limité la possibilité de produire durablement des logements en centre-bourg.

La réflexion menée en amont nous a permis d’agir dès la mise en vente. Si on laissait un gite s’installer, il ne restait plus que deux lots pour y faire du logement. Il arrive un moment où, si le projet ne correspond pas à la volonté communale, il faut faire autre chose » précise le maire.

Au final, c’est l’EPF Bretagne qui fera l’acquisition de l’ensemble, pour un montant de 280 000 € afin de laisser le temps à la commune de peaufiner son projet. Dans le cœur d’îlot, environ 1 500 m² sont envisagés pour une opération de logement social. La faisabilité doit encore être précisée avec les opérateurs, en tenant compte des accès, du stationnement, des réseaux, de la qualité patrimoniale des bâtiments et de l’équilibre économique de l’ensemble.

La SCIC ECLIS accompagne la réflexion sur la remise en état du bâti. Après curage, le bâtiment doit être divisé en deux lots et cédé à un ou plusieurs porteurs privés, avec l’objectif de créer deux maisons familiales comprenant au moins trois chambres chacune.

Ouvrir le champ des possibles avec l’École d’architecture de Rennes

En 2026, un atelier mené avec les étudiants de l’École nationale supérieure d’architecture de Bretagne vient prolonger la réflexion. Les travaux explorent des formes d’habitat dense associées à des activités productives, adaptées à un territoire rural et rétro-littoral. Les étudiants confrontent leurs propositions au terrain et aux habitants, en partenariat avec la commune, la Région Bretagne, le réseau Perspectives rurales et l’association « Au Bout du Plongeoir ».

Les suites

En 2027, sur la base des résultats de l’étude, des relevés topographiques réalisés et des travaux des étudiants de l’école d’architecture, la municipalité va consulter les bailleurs sociaux pour une opération dans le cœur d’îlot maison rouge sur une surface de 1500 m² mixant à la fois logements neuf et en rénovation.