Une démarche BIMBY pour accompagner la densification du bourg et adapter le PLU – La Chapelle-Launay (44)

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Le 24 novembre dernier à La Chapelle Launay, une trentaine de participants élus de 10 communes et agents de 9 structures partenaires ont découvert la démarche BIMBY entreprise par la municipalité.

Avec la participation de :

Jacques Dalibert, maire Angélique Duval-Hochet, adjointe à l’urbanisme  

La matinée s’est déroulée en deux temps

  • Présentation de la démarche BIMBY initiée par les élus de La Chapelle-Launay
  • Échanges avec la salle : objectifs, enjeux, limites et leviers pour la démarche BIMBY

Présentation de la démarche BIMBY de La Chapelle-Launay

Le maire a tout d’abord présenté la commune, située au croisement de réseaux routiers et ferroviaires importants (axes Nantes-Vannes-Saint-Nazaire) et qui compte près de 3000 habitants. Le territoire bénéficie d’une forte attractivité, que les élus souhaitent encadrer en faveur d’un bourg harmonieux et propice à la convivialité, en dépit d’un phénomène très marqué de résidentialisation.   Face à ces différents constats, les élus se sont interrogés : « Le contexte rurbain de notre commune capte une population qui souhaite bénéficier d’un paysage rural sans avoir pour autant une culture de la ruralité. Cela induit de nouveaux rapports au bourg. Comment prendre la main sur notre centre bourg et sur ses vieilles habitations, dans un contexte où notre population change ?», interroge le maire Jacques “Notre objectif est d’accompagner les habitant.e.s dans la démarche BIMBY pour adapter et faire comprendre nos règles au service d’un renouvellement harmonieux du bourg.” Jacques Dalibert, maire.   Pour répondre à ces questions, les élus ont lancé une étude pré-opérationnelle, confiée à Loire-Atlantique Développement, portant notamment sur le devenir du foncier en coeur de bourg.

« Cette étude nous permet d’infléchir des projets privés et de favoriser leur insertion urbaine et paysagère présente et à venir. Elle a aussi pour but de nous permettre d’être réactif pour préempter des fonciers stratégiques. »

  En parallèle, ils ont engagé une démarche BIMBY, Build In My Backyard ou « construire dans mon jardin  / arrière-cour » ; « il s’agit d’une démarche de la commune qui missionne un architecte pour réaliser des entretiens avec des propriétaires de grandes parcelles en zones U, afin de faciliter une densification de qualité », indique l’adjointe à l’urbanisme Angélique Duval-Hochet.

« Dans notre bourg, nous avons beaucoup de grandes parcelles, dont la superficie dépasse 2 à 3000 m² ; elles appartiennent le plus souvent à des retraités. Nous avons observé que plusieurs d’entre eux souhaitaient diviser et vendre une partie de leur terrain. Leurs raisons sont d’ordre économique ou ont trait aux difficultés à entretenir de grands jardinsNotre démarche était surtout pédagogique, nous ne souhaitions pas que les divisions parcellaires se multiplient n’importe comment, sans prise en compte de l’intimité et des formes urbaines ».

« Le SCOT du pôle métropolitain Nantes Saint-Nazaire nous demande de densifier pour atteindre les 20 logements/ha. Les entretiens proposés dans le cadre de BIMBY permettent aux propriétaires en zones U, d’anticiper l’avenir ; c’est une façon de les rassurer, de faciliter le passage à l’action » sourit-elle. Sur un week-end, les architectes ont réalisé 36 entretiens avec des particuliers ; les entretiens débouchant sur une « déclaration d’intention ».

Echanges avec la salle : objectifs, enjeux, limites et leviers pour la démarche BIMBY

Les nombreux échanges avec la salle ont ensuite mis en avant les différentes façons dont les collectivités se saisissent de la démarche BIMBY pour en faire un outil au service d’un développement harmonieux de l’habitat sur leur territoire.

Des objectifs différenciés selon le contexte communal

À La Chapelle-Launay, le BIMBY vient répondre à une demande déjà présente de division parcellaire de la part des propriétaires. Les entretiens ont pour objectif d’encadrer sa mise en œuvre pour des projets qualitatifs (ombres portées, intimité, distances de constructions, hauteurs, etc.). « Les propriétaires étaient tellement demandeurs que nous n’avons pu satisfaire tout le monde ! », témoigne l’adjointe.

À Lanvallay (22), les élus ont pris l’initiative de lancer une démarche BIMBY pour faire œuvre de pédagogie auprès de la population sur la densification du bourg, et accompagner l’émergence de projets, restée timide jusqu’alors.

« C’est une démarche que nous avons porté politiquement, qui a supposé une forte pédagogie auprès des habitants », indique Thierry Nicolas, adjoint au cadre de vie. « Pour nous, il s’agit de répondre aux objectifs du PLH de façon rationnelle, en densifiant les espaces construits plutôt qu’en s’étendant hors du bourg. »  

L’animation dans la durée de la démarche par la municipalité, une condition de la réussite

Les communes présentes se sont accordées sur l’importance d’une démarche forte d’animation portée par les élus pour faire germer des projets privés dans les bourgs, conçus en lien avec la collectivité.

À La Chapelle-Launay, les élus sont en dialogue constant avec les propriétaires du bourg et des hameaux, pour faire connaitre la règle d’urbanisme et inciter à des projets de qualité.

« Quand cela est nécessaire, nous mettons en lien les propriétaires avec le CAUE pour un avis sur leur projet. Nous les aidons aussi sur les démarches administratives, par exemple pour contacter un géomètre, etc. »

À Lanvallay, les élus ont choisi d’organiser trois week-end d’entretiens entre architectes et propriétaires (cabinet Villes Vivantes).

« Notre objectif est de soutenir l’émergence et la maturation de projets, cela suppose un investissement dans la durée », indique Thierry Nicolas, adjoint au cadre de vie et à la mobilité. Ce sont ainsi près de 6% des propriétaires du bourg qui ont été rencontrés. Pour prolonger le soutien aux projets, la municipalité a fait appel au CAUE 22 qui propose à titre expérimental des permanences gratuites auprès des particuliers, directement sur la commune.

À Bouvron (44), la commune n’a pas entrepris de BIMBY mais missionne un architecte conseil qui vient une fois par mois pour accompagner les porteurs de projets privés en amont des dépôts de permis de construire. Une autre façon d’animer une démarche en faveur d’un urbanisme de qualité !

« Au départ, l’architecte-conseil participait à toutes les commissions d’urbanisme, afin de créer une culture commune au sein de ses membres, notamment parmi les élus. Cette intervention est un réel atout !  », témoigne Laurent Bissery, adjoint. « Aujourd’hui, l’architecte assure une permanence en mairie une demi-journée par mois auprès des particuliers. »

La prévention d’ombres portées sur les bâtiments voisins est notamment prise en compte en cas de densification. « Mais cette démarche a aussi ses limites, par exemple lorsque les particuliers font appel à des constructeurs de maisons individuelles qui proposent des maisons sur catalogue. Il est dans ce cas très difficile d’intervenir pour adapter le projet au contexte local. Pour avancer malgré tout, nous avons rencontré les promoteurs du territoire pour leur faire part de nos attentes et échanger sur nos règles d’urbanisme »,  complète-t-il.

Le BIMBY, un outil pour adapter le PLU (règlement et Orientations d’aménagement et de programmation)

Favoriser l’intimité et le bien-vivre ensemble

Au-delà du soutien à l’émergence et à la mise en œuvre de projets privés, le BIMBY a vocation à alimenter la révision du PLU pour l’adapter au mieux à l’objectif de densification qualitative du bourg. Parmi les objectifs phares à La Chapelle Launay comme à Lanvallay : favoriser l’intimité et le bien-vivre ensemble. « A La Chapelle-Launay, nous souhaitons affiner le règlement afin qu’il permette une densification plus aisée, mais aussi plus douce et qualitative. Les largeurs de voies d’accès, les hauteurs de constructions et de clôtures, les distances entre constructions seront questionnées à la lumière des enseignements du BIMBY », témoigne l’adjointe. L’enjeu étant de disposer d’un juste niveau de règles ni trop lâche ni trop restrictif, afin que les projets innovants et qualitatifs puissent voir le jour : un jeu d’équilibriste !

Quelques pistes évoquées

Les échanges ont porté sur la possibilité d’introduire un paragraphe au règlement des zones U pour apprécier la construction « en fonction de son environnement et de son insertion paysagère ». Cette formulation laisserait une certaine marge d’appréciation au service instructeur.

A Lanvallay, les élus ont travaillé sur les limites de parcelles et souhaitent intégrer au PLU la notion d’espace de vie, qui permettrait de créer une bande inconstructible par exemple pour éviter les constructions juste en face de baies vitrées.

A Bouvron, la municipalité utilise la possibilité de déroger aux hauteurs de clôtures dans des cas précis, pour préserver l’intimité : les hauteurs peuvent ainsi être portées à 2 mètres pour les maisons en angles, sachant que les élus ont opté pour une formulation générale permettant une appréciation au cas par cas. « Dès qu’on se met des contraintes strictes, on se limite également beaucoup » analyse Laurent Bissery.

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