Plouër-sur-Rance (22) : un tiers-lieu avec des logements sociaux à l’étage et en fond de parcelle sur une friche urbaine

Genèse du projet

La commune de Plouër-Sur-Rance dispose de plusieurs équipements à destination des associations :

• Une salle associative ;
• Une salle des fêtes ;
• Une maison des associations ;
• La salle de la médiathèque qui peut servir pour des expositions des arts vivants, des débats ou la diffusion de films, etc.

Toutefois, la municipalité est partie du constat suivant : il y avait des sollicitations croissantes de demandes de lieux où se réunir de la part des associations. Germe alors l’idée d’un projet de tiers-lieu, qui a été inscrit dans la profession de foi des élus dès 2020.

L’opportunité d’une friche commerciale en plein cœur de bourg

La commune de Plouër-sur-Rance avait identifié une ancienne friche commerciale occupée à l’époque par une ancienne forge, une station essence et un lieu de stockage de pièces automobiles. Le secteur fait l’objet d’une orientation d’aménagement et de programmation dans le plan local d’urbanisme intercommunal et habitat (PLUiH) de Dinan Agglomération approuvé le 27 janvier 2020. Grâce à cet outil de programmation, la commune souhaite proposer un aménagement mixte pouvant accueillir des logements et un tiers-lieu.

Pour ce faire, la commune a activé son droit de préemption et a confié un portage foncier par le biais de l’Établissement Public Foncier de Bretagne (EPF). La convention opérationnelle d’actions foncières a été signée le 19 juillet 2019. Ainsi, en 2019, une partie des parcelles concernées a fait l’objet d’une acquisition pour une contenance de 1 272 m2) par l’EPF pour le compte de la commune. Puis un échange parcellaire a eu lieu, afin de permettre de meilleures fonctionnalités du site d’une surface finale de 1072 m².

Un programme mixte logements / tiers-lieu

La commune souhaite proposer une opération d’aménagement mixte, composée de logements et « d’un tiers lieu », dans un ensemble cohérent.

Logements : dans le cadre de la convention avec l’EPF, la commune s’engage à respecter les critères suivants :

• A minima 50% de la surface du plancher du programme consacrée au logement ;
• Une densité minimale de 20 logements par hectare (sachant que pour les projets mixtes, 70 m2 de surface de plancher d’équipements, services, activités ou commerce équivalent à un logement). C’est-à-dire 3 à 4 logements minimum pour ce programme ;
• 100% de logements abordables dans la part du programme consacré au logement.

Tiers-lieu :

La commune souhaite proposer un lieu hybride, en proposant un espace convivial, partenarial et adaptable, à l’intention des populations locales.

L’idée avec le projet de tiers-lieu était d’offrir quelque chose de différent à la population. Nous avions posé comme intention le fait d’offrir un support différent facilitant la libre appropriation des habitants. L’objectif était d’aider à intensifier les usages de la population, nous espérons que cela génèrera des synergies. Nous travaillons pour que les acteurs prennent la main sur la gouvernance et la gestion du lieu.

Yann Godet, maire de Plouër-sur-Rance

Définition du projet de tiers-lieu

Dès 2020, la collectivité constitue un groupe de travail composé d’élus, de représentants d’associations, d’habitants, de voisins, mais aussi de partenaires tels que Dinan Agglomération ou l’EPF. 30 à 40 personnes sont ainsi mobilisées sur le projet. Plusieurs activités et usages au sein du lieu sont ainsi identifiées, mais la collectivité souhaite organiser une concertation plus approfondie afin d’affiner le projet.

Lancement d’un Appel à Projets pour « la création de logements et réalisation d’un espace ‘tiers-lieu’ au sein d’une friche urbaine »

La commune rédige un cahier des charges pour sélectionner un candidat qui aura les missions suivantes :

• Proposer un aménagement sur le site de projet, intégrant la programmation de logements « abordables » (au nombre de 3 à 4), conformément aux engagements pris avec l’EPF actuellement propriétaire du bien foncier ;
• Prendre en charge le traitement des espaces publics et la mise en place des réseaux indispensables au projet. Ces éléments auront vocation à être rétrocédés à la commune au terme de l’opération ;
• Enfin, de proposer la réalisation d’un équipement d’intérêt communal conçu comme un espace de vie de type « tiers-Lieu ».

Pour ce faire, la commune cède au candidat retenu le terrain d’emprise du projet à un prix inversement proportionnel à la note obtenue du candidat : plus la note est haute plus le prix est bas. Les objectifs politiques sont clairement indiqués et détaillés dans le cahier des charges :

• Proposer une démarche d’élaboration participative et une gouvernance de projet novatrice ;
• Réaliser les projets transversaux répondant aux besoins de tous, en s’appuyant sur les ressources et contraintes du territoire ;
• Optimiser la consommation des ressources et des matériaux et développer les filières locales et les circuits courts ;
• Mettre en œuvre une qualité architecturale et urbaine qui concilie urbanité et qualité de vie ;
• Viser la sobriété énergétique et la diversification des ressources au profit des énergies renouvelables.

La consultation est lancée fin juillet 2022 avec le calendrier suivant :

• 26 juillet 2022 : lancement de la commande publique ;
• 30 septembre 2022 : réception des offres ;
• 12 octobre : analyse et choix de 3 candidats pour la phase 2 : réalisation d’une esquisse proche de l’AVP ;
• Fin décembre 2022 : Audition des 3 candidats.

Au final, deux structures ont répondu à l’AAP : le bailleur social Néotoa, associé au cabinet d’architecture « Rhizome », et HLM la Rance. Il était demandé aux deux opérateurs de produire une esquisse du projet afin d’aider les élus à sélectionner le groupement qui correspondait le mieux aux objectifs politiques. La commune s’engage à rétribuer ces trois candidats à hauteur de 2 000 euros pour la production de ces esquisses. Un délai de deux mois sera octroyé à chaque candidat pour approfondir et affiner le projet. À l’issue de ces deux mois, les auditions seront mises en place. Les élus décident de retenir le bailleur social Néotoa.

Après 2 ans de travail, un permis de construire déposé en juin 2024

Après deux années de travail, le permis déposé comportera finalement cinq logements sociaux et la création de l’espace tiers-lieu en rez-de-chaussée. Le projet est composé d’un bâtiment donnant sur la rue Mathurien Roger, avec le tiers-lieu communal et deux logements en duplex à l’étage, et enfin de trois maisons accolées.

Un volet « environnemental » affirmé

Le choix a été fait de retenir et infiltrer les eaux pluviales à l’échelle de la parcelle via deux petits bassins, prévus à l’Est et Ouest des maisons. Ces mares sont prévues avec des pentes faibles sur les côtés pour éviter de piéger la microfaune. Le projet a également prévu de favoriser le développement de la biodiversité que ce soit par son architecture ou par ses aménagements paysagers. Ainsi, seize nichoirs seront intégrés dans les constructions pour favoriser l’installation d’oiseaux dans ce cœur d’ilot en centre-bourg.

Un volet « énergétique » renforcé

Dans le cadre de cette opération, la collectivité a souhaité intégrer l’enjeu énergétique au sein du projet. Ainsi, un partenariat s’est engagé avec la Centrale Villageoise Rance Emeraude (CVRE) et la grande majorité des toitures pourront ainsi accueillir des panneaux photovoltaïques. Un exosquelette métallique viendra apporter un support complémentaire et permettra d’atteindre une puissance de 36 KWc. La CVRE propose aux habitants d’investir dans ces installations photovoltaïques.

Un volet « lien social » privilégié

En rez-de-chaussée, le tiers-lieu communal viendra se positionner en interface directe avec la rue, et disposera également d’un espace extérieur s’ouvrant sur une courette située entre le bâtiment sur rue et les maisons. Cet équipement se veut un endroit hybride et modulable, entre l’espace de travail, de partage de connaissances, et un espace de vie récréatif. Il doit répondre avant tout aux besoins des habitants de la commune.

Un accompagnement pour définir les usages, la gouvernance et le modèle économique du tiers-lieu

Dans le cadre de l’AAP, il était demandé aux prestataires retenus d’avoir un rôle de meneur, aussi bien dans le travail autour de la concertation avec les habitants qu’avec le groupe de travail « tiers-lieu » proposé par la commune ; mais aussi de définir les modalités organisationnelles permettant la concrétisation du projet de tiers-lieu communal. Ainsi, Néotoa a fait appel au cabinet « Commun Accord » (cabinet sociologique de Rennes) missionné pour proposer des scénarios de gouvernance pour le futur tiers-lieu en lien avec les usagers. Suite à la réalisation d’une enquête sociologique. Commun Accord a réalisé une vingtaine d’entretiens avec différents acteurs (habitants, asso…) afin d’établir des « personae » type et de nourrir la réflexion et la concertation autour de la gouvernance.  L’objectif est de définir la future gestion des lieux, le modèle économique et la communication réalisée autour du lieu.

La prestation du cabinet s’élève à 37 000 € TTC, dépense supportée par Néotoa.

Un projet en « co-maîtrise d’ouvrage »

Ce projet sera réalisé en « co-maitrise d’ouvrage », c’est-à-dire que la collectivité et l’organisme Néotoa s’associent pour la construction de l’opération. Néanmoins, ce sera bien Néotoa en charge du suivi de chantier.

Une AFUL pour gérer les espaces et supports communs

La collectivité et Néotoa ont également réfléchi à la gestion future du lieu : le tiers-lieu étant situé en rez-de-chaussée avec deux logements à l’étage, il fallait donc définir le statut juridique de l’entité qui allait gérer les supports communs du lieu : la toiture, l’escalier qui accède au toit terrasse, le patio… Pour ne pas tomber dans une copropriété, la décision s’est portée sur la création d’une AFUL entre Néotoa et la commune de Plouër-sur-Rance (Association Foncière Urbaine Libre)

Modèle économique et répartition de la prise en charge

Concrètement, sur le foncier :

• L’EPF va revendre la parcelle dépolluée à Néotoa pour un montant de 30 000 € ;
• La commune va apporter une subvention d’équilibre à l’EPF d’un montant de 137 000 € ;
• Les logements seront construits et financés par Néotoa ;
• Le montant de la partie « tiers-lieu » est estimé à 390 000 € HT porté par la commune qui réglera les factures au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Subventions obtenues ou en attente pour le tiers-lieu :

• 55 000 € de la Région Bretagne dans le cadre de Bien Vivre Partout en Bretagne 2023-2025 ;
• 91 000 € de l’Etat via la DETR ;
• Un dossier déposé auprès de l’Europe (programme Bauhaus pour les communes de moins de 10 000 habitants) ; la commune espère une subvention de 30 000 € ;
• Subvention pour Néotoa de 170 000 € dans le cadre d’un AAP de « Action logement » sur le côté novateur et développement durable. Cette subvention permet notamment de prendre en charge l’étude de « commun accord » ainsi que le surcoût lié à l’exosquelette.

Rédigé en juin 2025